Недвижимость в округе Майами-Дейд

Побережье, старые пригороды и новый юго-запад

Округ удобно делить на три пояса. Первый — побережье и острова: Майами-Бич (Miami Beach), Санни-Айлс-Бич (Sunny Isles Beach), Авентура (Aventura), Бал-Харбор, Ки-Бискейн. Почти всё жильё там — квартиры в высотках, много сезонных владельцев, и именно здесь живёт большая часть русскоязычных семей округа.

Второй пояс — пригороды, выросшие в 1950–70-х к северу и западу от центра Майами: Хайалиа (Hialeah), Майами-Гарденс (Miami Gardens), Норт-Майами, Уэстчестер. Это в основном одноэтажные дома и малоэтажные кондо, где люди живут круглый год и почти не уезжают на лето.

Третий — запад и юг, которые застраивались с 1980-х и продолжают расти: Хэммокс (The Hammocks), Ричмонд-Уэст, Дорал (Doral), Принстон, Хомстед (Homestead). По переписи ACS медианный год постройки жилья по округу 1980, но в Хомстеде он 2001, в Принстоне 2008, а в Уэст-Литл-Ривер 1958. Полвека разницы означают другие крыши, другую проводку, другие требования страховщиков и, если речь о кондо, другие обязательства по новым законам о безопасности зданий.

Почти половина жилья зависит от ассоциации

По данным ACS, отдельные дома составляют 38,8% жилого фонда, таунхаусы 9,9%. В домах на 10–49 квартир находится 15,1% жилья, а в зданиях на 50 и больше квартир — 25,1%.

Для покупателя это меняет порядок работы. В отдельном доме главное — инспекция крыши, сантехники и электрики. В кондо инспекция квартиры тоже нужна, но важнее документы здания. Отличная квартира в доме, которому через год предстоит ремонт фасада за счёт владельцев, может обойтись дороже скромной квартиры в здании, где ремонт уже сделан и оплачен.

Своим жильём владеют 52,2% домохозяйств, и чем ближе к океану и центру, тем ниже эта доля. Пустует 10,9% жилья, но сезонного по округу всего 4,6%: оно собрано на побережье, а во внутренних районах его почти нет.

Дома растут в цене, квартиры притормозили

По индексу Zillow типичный дом в округе стоит около $523 тыс. За десять лет цена выросла на 94%, за пять лет на 35%, а за последний год всего на 0,6%. С квартирами картина другая: типичное кондо стоит около $347 тыс., за пять лет прибавило 24%, а за год потеряло 2,2%.

Разрыв объясняется в первую очередь законами 2022 года о проверке и резервах многоквартирных зданий. В старых домах с маленьким бюджетом владельцы получили крупные спецсборы и рост ежемесячных взносов, и покупатели теперь закладывают это в цену. У отдельного дома таких сюрпризов нет, а строить новые дома округу почти негде: на западе застройку ограничивают граница городского развития и Эверглейдс.

Внутри округа разброс большой. Корал-Гейблс (Coral Gables) за год вырос на 8,3%, Авентура подешевела на 4,2%. Средняя цифра по округу полезна только как фон, а решение принимается по продажам в конкретном квартале или здании за последние месяцы.

Квартира в старом здании после законов 2022 года

Четверть жилья округа находится в башнях на 50 и больше квартир, ещё 15% в зданиях поменьше. Поэтому флоридские правила для кондо здесь касаются огромного числа покупателей. Коротко, что изменилось. Здания от трёх этажей проходят обязательную инспекцию конструкций (milestone) после 30 лет, дальше каждые 10 лет. Ассоциация обязана сделать структурное исследование резервов (SIRS) и копить деньги на крышу, несущие конструкции, фасад, водопровод и гидроизоляцию. Отказаться от этих резервов голосованием владельцев больше нельзя.

У покупателя на вторичном рынке после получения документов ассоциации есть 7 рабочих дней, чтобы передумать и отменить контракт. Этих дней хватает, если знать, что читать: отчёт инспекции, SIRS, бюджет, протоколы собраний и решения о спецсборах. Я читаю их вместе с клиентом до того, как истечёт срок, а не после.

Город, CDP или район: что на самом деле написано в адресе

В самом городе Майами (Miami) живут около 460 тыс. человек из 2,74 млн. Остальные — в других городах или вообще вне городов. Кендалл (Kendall), Хэммокс, Тамайами, Кантри-Клаб и многие другие названия на этом сайте — населённые пункты по переписи (CDP), а не муниципалитеты. Мэрии там нет, её роль выполняет сам округ, а в почтовом адресе часто стоит просто Miami.

Последствия вполне практические. Ставка налога на недвижимость складывается из нескольких частей и отличается между городами и территорией округа вне городов. Разрешения на пристройки, бассейны и заборы выдаёт либо город, либо округ. Перед покупкой я смотрю, к какой юрисдикции относится адрес, и считаю налог по её ставке.

Есть и вторая причина не верить налоговому счёту продавца. Во Флориде после продажи оценка дома для налога пересчитывается, и льготы прежнего владельца, включая ограничение роста оценки по homestead, на покупателя не переходят. В первый год налог может оказаться заметно выше того, что платил продавец.

Где в округе слышно русскую речь

По данным ACS, в округе живут около 12 тыс. человек, родившихся в странах бывшего СССР: 5 924 из России, 3 372 из Украины, остальные из Беларуси, Прибалтики, Молдовы, Узбекистана, Казахстана, Грузии, Азербайджана и Армении. Ещё 3 550 человек родились в Израиле. На славянских языках дома говорят около 15,4 тыс. жителей, но в эту группу перепись включает и польский.

Распределены они очень неравномерно. Примерно семь из десяти уроженцев бывшего СССР живут в северо-восточном углу округа: Санни-Айлс-Бич (3 641 человек), Авентура (1 859), Майами-Бич (1 051), дальше Норт-Майами, Оджус, Норт-Майами-Бич, Айвс-Эстейтс, Серфсайд, Бал-Харбор и Норт-Бей-Виллидж. Ещё около 1,5 тыс. живут в самом Майами. В западных и южных пригородах русскоязычных единицы или десятки на целый район.

Если вам важно, чтобы рядом были русскоязычные врачи, юристы и кружки для детей, смотрите северо-восток и соседний Халландейл-Бич в округе Бровард. Если важнее дом с участком, придётся либо ехать на запад и юг, либо платить цены Корал-Гейблс и Пайнкреста.

Что я проверяю до подписания контракта

• Зону FEMA по конкретному адресу и котировку страховки от урагана и наводнения. Её нужно получить в период инспекции, а не после.
• Для дома 1950–80-х — состояние крыши, проводки и труб. Страховщики во Флориде часто требуют отдельный отчёт four-point и отчёт о защите от ветра (wind mitigation).
• Разрешения на все пристройки, переделанные гаражи и навесы. Неоформленная пристройка становится проблемой нового владельца.
• Налог на недвижимость по ставке вашей юрисдикции и без льгот продавца.