Курс и спред
Курс из новостей — это средний рыночный курс. Банк меняет по менее выгодному курсу, и разница называется спредом. На крупной сумме разница между 1,5% в банке и долями процента у валютного брокера — несколько тысяч долларов. Если до закрытия ещё несколько недель, курс можно зафиксировать форвардным контрактом.
Почему важен каждый цент
При $250 000 CAD каждый цент изменения курса меняет вашу сумму в USD примерно на $2500 до комиссий. При взносе 30% и расходах на закрытие 3% это около $7500 цены дома. Калькулятор показывает точную цифру для ваших данных.
Ипотека для канадцев
- Банки США, которые работают с канадцами, обычно просят 25–40% первого взноса и принимают канадские документы о доходе и кредитной истории.
- У некоторых канадских банков есть дочерние банки в США, которые кредитуют своих клиентов на покупку во Флориде.
- С ипотекой расходы на закрытие выше: сборы банка, оценка (appraisal) и предоплата налога и страховки на эскроу.
Что ещё заложить в бюджет
- Страховка дома во Флориде — серьёзная ежегодная статья, а в кондо добавляются ежемесячные взносы.
- При будущей продаже к большинству иностранных продавцов применяется удержание FIRPTA до 15%.
- Доход от аренды и продажа отражаются и в США, и в Канаде. До покупки поговорите с бухгалтером, который знает налоги обеих стран.
Вопросы
Какой курс вводить?
Тот, по которому вы реально поменяете деньги, а не курс из новостей. Спросите котировку у банка или брокера, или введите средний курс, а их наценку укажите в поле спреда.
Может ли канадец взять ипотеку во Флориде?
Да. Несколько банков США и американские подразделения канадских банков кредитуют жителей Канады, обычно при взносе 25–40%.
