Майами или Джэксонвилл: где купить жильё

Что можно купить за одни и те же деньги

Индекс Zillow по числу спален:

• 2 спальни: Майами около $451 тыс., Джэксонвилл около $177 тыс.;
• 3 спальни: около $621 тыс. и $270 тыс.;
• 4 спальни: около $785 тыс. и $381 тыс.;
• 5 спален и больше: около $1,27 млн и $555 тыс.

За $450 тыс. в Майами обычно покупают квартиру с двумя спальнями. В Джэксонвилле за эти деньги реально найти дом с четырьмя спальнями, и он попадёт в верхнюю треть местного рынка, которая начинается около $444 тыс. Нижняя треть в Джэксонвилле заканчивается около $175 тыс., в Майами около $353 тыс.

Кондо в Джэксонвилле стоит около $172 тыс., в Майами около $384 тыс. Но в Джэксонвилле квартиры составляют небольшую часть рынка, и за год индекс кондо там упал на 6,4%.

Динамика цен

За пять лет Майами подорожал на 40%, Джэксонвилл примерно на 16%. За последний год оба рынка почти стоят: Майами +1,4%, Джэксонвилл −0,4%. Отдельные дома в Майами за год выросли на 2,3%, в Джэксонвилле почти не изменились.

Как это читать покупателю. Майами дорогой и вырос сильно, но спрос там держится. Джэксонвилл дешёвый, рос медленнее, и сейчас на нём больше предложения и выбора, особенно среди новостроек на окраинах и в соседних округах. Это описание прошлых цифр, а не прогноз ни для одного из городов.

Есть и обратная сторона низкой цены. Дом за $270 тыс. в Джэксонвилле и квартира за $450 тыс. в Майами требуют разных ежемесячных расходов: у дома нет взноса ассоциации или он небольшой, зато крыша, кондиционер, двор и страховка полностью на вас. У квартиры многое покрывает взнос, но решения о ремонте и спецсборах принимает совет здания, а не вы. Поэтому я сравниваю для клиента не только цену, но и полную сумму расходов за год.

Квартиры против домов

По данным переписи ACS в Майами 55% жилья находится в зданиях на 10 и более квартир, отдельных домов 22%. В Джэксонвилле наоборот: отдельных домов 59%, больших зданий около 20%, ещё около 4% это передвижные дома. Медианный год постройки 1979 в Майами и 1987 в Джэксонвилле.

Отсюда разные списки проверок. В Майами вы почти наверняка будете выбирать кондо, и главное это документы ассоциации: бюджет, отчёт SIRS и реально собранные резервы, milestone-инспекция для зданий от трёх этажей старше 30 лет, протоколы совета, спецсборы. В Джэксонвилле чаще покупают дом, и вопросы другие: возраст крыши, отчёт wind mitigation, зона FEMA, есть ли в районе HOA или CDD. В новых районах на окраинах CDD встречается часто, и это заметная добавка к налогу.

Как устроены города

Джэксонвилл объединён с округом Дювал и по площади это крупнейший город континентальной части США. Около 980 тыс. жителей, медианный возраст 36,5 года, сезонного жилья меньше 1%. Город растянут, без машины жить почти невозможно, через центр течёт река Сент-Джонс (St. Johns River). Пляжные города Джэксонвилл-Бич (Jacksonville Beach), Атлантик-Бич (Atlantic Beach) и Нептун-Бич (Neptune Beach) отдельные муниципалитеты на побережье. Зима здесь заметно прохладнее, чем в Майами, бывают ночные заморозки.

Майами вдвое меньше по населению, около 460 тыс., но плотнее, международнее и дороже. Медианный возраст 39 лет. В центре можно жить без машины благодаря Metrorail, Metromover и Brightline, а аэропорт MIA даёт прямые рейсы в Европу и Латинскую Америку. От Майами до Джэксонвилла около 550 км по шоссе I-95.

Налоги, страховка и иностранные покупатели

Подоходного налога штата нет в обоих городах. Налог на недвижимость без homestead обычно 1,5–2% стоимости в год, льгота homestead только для постоянных жителей Флориды, в 2026 году до $51 411 с оценочной стоимости. Страховку от ветра и наводнения в обоих городах нужно считать по конкретному адресу и зоне FEMA, до конца инспекционного периода.

Покупать может любой иностранец, но в Джэксонвилле есть крупные военно-морские базы. Закон Флориды SB 264 (2023) ограничивает покупку рядом с военными объектами для людей с постоянным местом жительства в Китае, Кубе, Иране, Северной Корее, России, Сирии и Венесуэле. Если это про вас, адрес нужно проверить с юристом до подписания. Это не юридическая консультация.

Сделку можно провести удалённо: видеопоказы, электронная подпись, эскроу, титульная компания. Кредит иностранцу обычно требует взноса 30–40%. Я работаю на русском и английском и для каждого объекта считаю налог, взносы и страховку. Если хотите, пришлю подборку в обоих городах в вашем бюджете.

Кому подойдёт каждый город

Майами подойдёт тем, кто хочет международный город, тёплую зиму, жизнь у воды и в квартире, и для кого важны деловые связи и прямые рейсы.

Джэксонвилл подойдёт семье, которой нужен отдельный дом с участком при бюджете до $400 тыс., тем, кто готов везде ездить на машине и спокойно относится к прохладной зиме.