Как купить квартиру в Майами

Шаг 1. Решить вопрос с деньгами

До первого просмотра нужно знать, как вы будете платить. От этого зависит, какие здания вообще можно рассматривать.

• Наличные. Самый простой путь. Продавец и title-компания попросят подтверждение средств: выписку со счёта, где видна сумма. Деньги нужно заранее перевести туда, откуда их удобно отправить банковским переводом в США.
• Ипотека для иностранцев. Существует, но первый взнос обычно 30–40%, ставка выше, чем у граждан, а документы о доходах проверяются дольше. Получить предварительное одобрение лучше до того, как вы начнёте выбирать.

Важная деталь именно для кондо. Банк кредитует не только вас, но и здание. Если у ассоциации слабые резервы, судебные споры или незакрытые ремонты, кредитор может отказать, и в таком доме квартиру купит только покупатель с наличными. Поэтому при ипотеке я заранее отсеиваю здания, которые банк, скорее всего, не примет.

Шаг 2. Выбрать район и здание

Ответ на вопрос «за сколько можно купить квартиру в Майами» зависит от того, где искать. По индексу Zillow квартира с одной спальней в городе стоит около $351 тыс., с двумя — около $451 тыс. Всё жильё в соседних городах: Авентура (Aventura) — около $423 тыс., Майами-Бич (Miami Beach) — около $531 тыс., Дорал (Doral) — около $549 тыс.

В кондо выбор здания важнее выбора квартиры. Две одинаковые квартиры в разных домах могут отличаться по ежемесячным расходам в разы. До того как смотреть планировки, я узнаю о здании год постройки, размер взносов, были ли спецсборы, когда milestone-инспекция и есть ли у ассоциации правила, которые могут помешать вам или будущему покупателю, например одобрение каждого нового владельца.

Шаг 3. Предложение и эскроу-депозит

Предложение во Флориде — это сразу подписанный договор, обычно на стандартном бланке Florida Realtors и Florida Bar. Чаще используют версию «AS IS»: продавец не обязан делать ремонт, но у покупателя есть период инспекции, в течение которого можно выйти из сделки. В договоре фиксируют цену, размер депозита, сроки инспекции, одобрения ипотеки и дату закрытия.

После подписания покупатель переводит эскроу-депозит на счёт title-компании или адвоката. Деньги лежат там до закрытия сделки. Одно правило без исключений: реквизиты для перевода всегда подтверждайте звонком в title-компанию по номеру с её официального сайта. Мошенники подделывают письма с «новыми реквизитами», и вернуть такой перевод почти невозможно.

Шаг 4. Документы ассоциации и инспекция

Это самый важный этап, и на нём чаще всего экономят зря. При покупке квартиры на вторичном рынке продавец передаёт вам документы ассоциации, и с этого момента у вас есть 7 дней (без выходных и праздников), чтобы отказаться от сделки без потерь.

• Бюджет и резервы. С 2022 года здания от трёх этажей обязаны проводить исследование резервов на конструкцию (SIRS), и эти резервы нельзя отменить голосованием.
• Milestone-инспекция. Обязательна для зданий от трёх этажей в 30 лет. Посмотрите отчёт и что из него следует.
• Спецсборы. Объявленные и обсуждаемые. Протоколы собраний правления часто говорят больше, чем бюджет.
• Страховка здания. Сумма, страховщик, ураганная франшиза.
• Одобрение покупателя. Многие ассоциации требуют заявку, проверку и иногда собеседование до закрытия.

Параллельно идёт инспекция самой квартиры: кондиционер, сантехника, окна, следы протечек. Тогда же запросите расчёт страховки HO-6, чтобы цифра была до конца периода инспекции.

Шаг 5. Закрытие сделки на расстоянии

Закрытие ведёт title-компания или адвокат. Они проверяют, что у квартиры нет долгов и обременений, оформляют страховку титула, готовят документы и регистрируют сделку в округе. Приезжать на закрытие не обязательно. Документы можно подписать через удалённую онлайн-нотаризацию, которая во Флориде разрешена, или у нотариуса в вашей стране с апостилем. Оставшуюся сумму вы переводите на эскроу-счёт title-компании, и после регистрации сделки квартира ваша.

Вся сделка, от предложения до закрытия, обычно занимает несколько недель за наличные и дольше с ипотекой. Показы по видео, электронная подпись договора и закрытие удалённо — для покупателей из Канады, Европы или Израиля это обычная практика, а не исключение.

После покупки: налоги, виза и будущая продажа

• Налог на недвижимость. Без homestead около 1,5–2% от стоимости в год. Homestead дают только тем, для кого квартира — постоянное жильё и кто живёт во Флориде постоянно.
• Подоходный налог штата. Во Флориде его нет. Федеральные налоги США при этом никуда не деваются.
• Продажа в будущем. Когда квартиру продаёт иностранный владелец, по закону FIRPTA покупатель удерживает 15% цены и перечисляет в налоговую США. Для части сделок, когда покупатель берёт жильё для себя, ставка 10% или 0%. Чтобы вернуть лишнее, нужен американский налоговый номер ITIN и налоговая декларация.
• Визы нет. Покупка квартиры сама по себе не даёт ни визы, ни грин-карты. Программа EB-5 требует вложений от $800 тыс. в целевой зоне занятости или $1,05 млн в другом месте в бизнес, создающий 10 рабочих мест, и к покупке жилья отношения не имеет.
• Закон SB 264. С 2023 года во Флориде ограничена покупка недвижимости людьми с постоянным местом жительства в Китае, Кубе, Иране, Северной Корее, России, Сирии и Венесуэле рядом с военными объектами и критической инфраструктурой, для Китая ограничения шире. Если это касается вас, проверьте адрес до подписания договора.

Это не юридическая и не налоговая консультация. Решение, оформлять ли квартиру на себя, на LLC или на траст, лучше принять с американским адвокатом по недвижимости и бухгалтером CPA до подписания договора.

Я работаю на русском и английском, читаю документы ассоциации вместе с вами, считаю взносы, налог и страховку по каждой квартире и могу провести всю сделку удалённо. Напишите, какой у вас бюджет и как вы планируете платить, и я подберу здания, где по документам ассоциации и условиям финансирования не видно явных препятствий.