Купить дом в Дорале

Чем Дорал отличается от соседей

Город находится к западу от международного аэропорта Майами, между крупными трассами, и вырос вокруг старого гольф-курорта и складских зон, которые здесь были задолго до жилых кварталов. По данным переписи ACS, медианный год постройки жилья здесь 2006-й. Для округа Майами-Дейд это очень молодой фонд.

В Дорале около 79 тыс. жителей, средний возраст 37,1 года, старше 65 лет только 8,9%. Сезонно используется лишь 2,5% жилья. Это город семей, которые живут здесь постоянно и работают в Майами, в аэропорту и в логистических компаниях вокруг.

Отдельные дома составляют только 22,2% жилья, а 43,2% приходится на здания от 10 квартир. Остальное таунхаусы и небольшие дома на несколько семей. Поэтому «дом в Дорале» для многих покупателей на деле означает таунхаус в закрытом комьюнити.

Сколько стоит дом в Дорале по числу спален

Индекс Zillow по всему жилью города:

• 1 спальня: около $260 тыс.;
• 2 спальни: около $376 тыс.;
• 3 спальни: около $570 тыс.;
• 4 спальни: около $770 тыс.;
• 5 спален и больше: около $1,38 млн.

Дешёвая треть рынка стоит примерно до $369 тыс., это в основном кондо и небольшие квартиры. Дорогая треть начинается около $812 тыс. Кондо в среднем стоят около $389 тыс., за год они подешевели на 3,3%, а отдельные дома прибавили 0,3%.

Если вам нужен отдельный дом с тремя-четырьмя спальнями, реалистичный бюджет начинается около $600 тыс. Таунхаус с тремя спальнями обычно дешевле дома с тем же числом комнат, но взнос HOA у таунхаусов часто выше. Кроме того, у таунхаусов крышу и фасад иногда страхует и ремонтирует ассоциация, а иногда сам владелец, и это сильно меняет расчёт.

Дорал и другие районы Майами-Дейд

Типичная цена всего жилья по Zillow у соседей:

• Хайалиа (Hialeah): около $444 тыс.;
• Хоумстед (Homestead): около $437 тыс.;
• Майами-Гарденс (Miami Gardens): около $474 тыс.;
• Хэммокс (The Hammocks): около $541 тыс.;
• Катлер-Бей (Cutler Bay): около $563 тыс.;
• город Майами: около $584 тыс.;
• Корал-Гейблс (Coral Gables): около $1,57 млн.

Дорал стоит на уровне Хэммокса и немного дешевле Майами, но дома здесь новее, чем в большинстве этих районов. Хайалиа и Майами-Гарденс дешевле, но там дома старше, а значит, выше будет страховка и больше вопросов на инспекции. Хоумстед дешевле за счёт расстояния: до центра Майами оттуда заметно дольше ехать.

HOA, CDD и налог: из чего складывается платёж

В Дорале почти каждый дом входит в HOA, а часто в две ассоциации сразу: общую мастер-ассоциацию района и ассоциацию своего комьюнити. В некоторых районах есть CDD, его платёж идёт в налоговый счёт. Перед оффером я выясняю:

• общую сумму всех взносов HOA в месяц и что в них входит: охрана, газон, бассейн, кабельное, страховка фасадов у таунхаусов;
• есть ли CDD, на сколько лет облигация и можно ли её погасить досрочно;
• резервы ассоциации и планируемые спецсборы;
• правила: парковка, лодки и фургоны у дома, изменения фасада, одобрение покупателя.

В Дорале, как и по всему округу, налог без homestead обычно составляет 1,5–2% оценочной стоимости. Для дома за $680 тыс. это заметная сумма, и вместе с HOA и страховкой она может сильно изменить ваш ежемесячный бюджет.

Инспекция нового дома и страховка

Новый дом тоже нужно проверять. В домах 2000–2010-х годов уже встречаются протечки окон, проблемы с кондиционером и крышей, которые продавец мог не заметить. Если дом ещё на гарантии строителя, я проверяю, что именно она покрывает и переходит ли к новому владельцу.

Страховка для новых домов обычно дешевле, чем для старых: они построены по строгим нормам Флориды после 2002 года, и отчёт wind mitigation часто даёт хорошую скидку. Но зону FEMA всё равно нужно проверить по конкретному адресу, а котировку страховки от ветра и наводнения получить до конца инспекционного периода. В Южной Флориде ураганная франшиза обычно считается в процентах от страховой суммы, и для дома за $680 тыс. даже 2% франшизы означают крупную сумму, которую после урагана платите вы, прежде чем страховая начнёт выплату. Я советую заранее решить, какую франшизу вы готовы нести, и сравнить полисы именно с ней.

Покупка из-за рубежа

Иностранцам покупка доступна без гражданства и визы. Показы проходят по видео, контракт подписывается электронно, депозит идёт на эскроу-счёт title-компании, закрытие можно провести удалённо. Для ипотеки нерезидента первый взнос обычно 30–40%. Вид на жительство за покупку дома не дают.

Я веду сделки на русском и английском, по каждому дому считаю HOA, CDD, налог и страховку. Если хотите, пришлю подборку домов и таунхаусов в Дорале в вашем бюджете с этим расчётом.