Жильё для зимовки в округе Майами-Дейд

Сезонные квартиры собраны на побережье

По данным переписи ACS, сезонным, то есть для отдыха или зимовки, помечено 4,6% всего жилья округа. Сама по себе эта цифра почти ничего не говорит. В Бал-Харборе (Bal Harbour) сезонное жильё составляет 43,1%, в Санни-Айлс-Бич 36,7%, в Авентуре 30,0%, в Серфсайде 29,5%, на Фишер-Айленде 26,1%, на Ки-Бискейне 23,7%, в Майами-Бич 21,2%. В Хайалиа и Хэммокс та же доля — 0,1%.

Для владельца это значит, что в прибрежных башнях он будет среди своих: здания рассчитаны на людей, которые уезжают на лето, там привыкли к ключам у консьержа, приёму посылок и проверке пустых квартир. В жилых пригородах сезонный владелец — исключение, и присмотр за домом придётся организовывать самому.

Налог на недвижимость, если вы не живёте здесь постоянно

Льгота homestead положена только тем, для кого жильё во Флориде — постоянное основное место жительства. Сезонный владелец, у которого основной дом в Канаде или другой стране, её не получает. Из этого следуют две вещи. Налог считается от полной оценочной стоимости, без вычета. И ежегодный рост оценки для налога ограничен заметно более высоким потолком, чем у владельцев с homestead, поэтому через несколько лет разница между соседями в одинаковых квартирах может стать ощутимой.

Когда я считаю для клиента годовые расходы, я беру налог не из истории продавца, а из оценки по цене покупки и ставки конкретного города. Для сезонного владельца это одна из крупнейших статей вместе с взносами ассоциации и страховкой.

Канадцам: дни в США и медицинская страховка

Налоговое резидентство США для иностранцев определяется в том числе тестом существенного присутствия. Считаются все дни в США в текущем году, треть дней прошлого года и шестая часть позапрошлого. Если сумма достигает 183, вас по умолчанию считают налоговым резидентом. Канадцы, которые проводят во Флориде несколько зимних месяцев и в текущем году остаются ниже порога, обычно подают форму 8840 о более тесной связи с Канадой. Это общая схема, а не налоговая консультация: точный расчёт лучше сделать с бухгалтером, который знает обе системы.

Вторая граница — провинциальная медицинская страховка. У каждой провинции свой лимит на время за пределами Канады, и его нужно проверить до того, как планировать зиму длиннее обычной.

Квартира пустует с мая по ноябрь

Сезон ураганов во Флориде длится с июня по ноябрь, и это ровно то время, когда сезонного владельца нет. Отсюда практический список.

• Полис HO-6 для квартиры или полис для дома должен учитывать, что жильё стоит пустым. Некоторые страховщики ограничивают выплаты, если жильё долго никто не осматривал.
• Нужен человек или компания, которые регулярно заходят и проверяют кондиционер, воду и влажность. Без кондиционера летом плесень появляется быстро.
• Перед отъездом уберите мебель с балкона, перекройте воду, проверьте ставни или ударопрочные окна. Многие здания требуют этого по своим правилам.

Среди сезонных покупателей много пенсионеров. По округу доля жителей старше 65 лет — 16,9%, но в Бал-Харборе 32,3%, а в Авентуре 25,8%. Больших посёлков 55+ в Майами-Дейд немного по сравнению с округами Бровард и Палм-Бич, и пенсионеры здесь чаще выбирают квартиры в башнях, где консьерж, охрана и обслуживание есть в самом здании.