Недвижимость: Кроссингс

Дом, таунхаус или кондо

По данным переписи ACS, 51,6% жилья здесь — отдельные дома, 23,1% — таунхаусы, ещё 16,3% — квартиры в зданиях на 10–49 квартир. Почти каждый четвёртый вариант на рынке — таунхаус, и это частый компромисс для семьи, которой тесно в квартире, а на дом пока не хватает бюджета.

Таунхаусы и малоэтажные кондо почти всегда входят в ассоциацию. Взносы HOA покрывают разное: где-то это только общая территория и бассейн, где-то крыша, фасад и страховка здания. Сравнивать варианты нужно по тому, что входит во взнос, а не по его размеру. Дешёвый взнос в комплексе, где владелец сам платит за крышу, может оказаться дороже высокого взноса, который всё это включает.

Медианный год постройки 1981. Дома этого возраста уже прошли через одну-две замены крыши, и в объявлении важно найти, когда была последняя. В переписях 1980 и 1990 годов этот участок назывался Lindgren Acres, так что в старых документах по дому может встретиться и это название.

Как двигались цены

По индексу Zillow типичный дом стоит около $501 тыс. За пять лет рост около 34%, за десять лет около 91%, почти как по округу в целом. За последний год цена не изменилась (минус 0,3%), рынок взял паузу после сильного роста 2021–2022 годов.

Кондо ведут себя иначе. Типичная квартира стоит около $306 тыс., и за год она подешевела на 4,8%. Это общая история для Майами-Дейд после новых законов о кондо: покупатели стали осторожнее с квартирами в старых зданиях, где ожидают ремонт и спецсборы. Для покупателя это значит больше пространства для торга, но и больше домашней работы с документами ассоциации.

Медианная оценка у владельцев по переписи около $463 тыс., ровно на уровне средней по округу.

Почему трудно найти вариант

Пустует всего 1,2% жилья, а сезонного почти нет (0,3%). 72,6% домов занимают сами владельцы, и многие живут здесь давно: старше 65 лет каждый пятый житель. Предложение небольшое, и хорошие дома уходят быстро. Если вы покупаете удалённо, заранее получите одобрение по ипотеке и договоритесь, кто посмотрит дом вживую в первые дни после выхода на рынок.

Русскоязычных здесь мало, около 40 человек говорят дома на славянских языках.

Кому подойдёт Кроссингс

Средний доход семьи около $91 тыс., высшее образование у 42,7% взрослых. Это район людей, которые работают в Кендалле, Даунтауне или у аэропорта и хотят жить в тихом спальном районе с парками рядом. Возрастной состав ровный: детей около 20%, пенсионеров столько же.

Минус, о котором стоит знать заранее, — дорога. До центра Майами примерно 25 км, и в часы пик путь по Turnpike или Кендалл-драйв занимает много времени. Если работа в центре, я советую проехать маршрут в будний день утром до того, как подписывать контракт.