Недвижимость: Оджус
Оджус: соседство с Авентурой за половину её цены
Оджус (Ojus) — бывший город, который существовал в 1926–1935 годах, а теперь это неинкорпорированная часть округа Майами-Дейд. На севере граница округа Бровард, на востоке Авентура, на западе I-95, на юге Норт-Майами-Бич. К нему относят кварталы Скай-Лейк (Sky Lake) и Хайленд-Лейкс (Highland Lakes), а у реки Олета находится старый окружной парк Грейнолдс (Greynolds Park).
- Типичная цена (Zillow)
- $216 тыс. за год −5,4%
- Население
- 19 198 населённый пункт (CDP)
- Средний возраст
- 41,3 по округу 40,7
- Квартиры в зданиях 10+
- 59% доля всего жилья
- Сезонное жильё
- 6% для зимовки и отдыха
Почему Zillow показывает $216 тыс.
По индексу Zillow типичное жильё здесь стоит около $216 тыс., а типичная квартира в кондо около $158 тыс. Для северо-востока округа это очень низко: в соседней Авентуре типичная квартира стоит около $408 тыс. Причина в составе рынка. По данным переписи ACS, 48,5% жилья находится в зданиях на 50 и больше квартир, а медианный год постройки 1970. Большая часть сделок — квартиры в старых корпусах.
За последний год цены упали на 5,4%, кондо на 4,7%, а за десять лет рост всего 32,6% против 94% по округу. После законов 2022 года о milestone-инспекциях и обязательных резервах (SIRS) у многих зданий этого возраста выросли взносы или появились спецсборы, и покупатели стали осторожнее.
Индекс Zillow ZHVI, середина рынка, с поправкой на сезонность. Наведите курсор, чтобы увидеть значение на любую дату.
Таблица данных
| Месяц | Всё жильё | Кондо |
|---|---|---|
| дек 2010 | $93 178 | $46 779 |
| дек 2011 | $88 879 | $45 177 |
| дек 2012 | $101 949 | $54 170 |
| дек 2013 | $127 682 | $70 852 |
| дек 2014 | $140 185 | $78 281 |
| дек 2015 | $152 168 | $83 656 |
| дек 2016 | $166 670 | $95 173 |
| дек 2017 | $170 523 | $101 700 |
| дек 2018 | $175 561 | $107 758 |
| дек 2019 | $174 044 | $115 608 |
| дек 2020 | $179 872 | $123 170 |
| дек 2021 | $211 282 | $144 587 |
| дек 2022 | $258 283 | $183 211 |
| дек 2023 | $263 965 | $191 987 |
| дек 2024 | $248 660 | $178 795 |
| дек 2025 | $222 376 | $163 221 |
| сен 2026 | $215 843 | $158 317 |
Как не купить чужой ремонт
Дешёвая квартира в здании 1970-х может обойтись дороже новой, если через год придёт спецсбор на десятки тысяч. Перед контрактом я прошу у ассоциации отчёт инспекции, SIRS, бюджет и протоколы собраний. Если инспекция нашла проблемы, а ремонт ещё не оплачен, это должно быть в цене.
Отдельные дома (29,3% жилья) — другой рынок. Они стоят дороже квартир, и здесь главные вопросы — крыша, трубы и страховка.
Оценка самих владельцев, перепись ACS 2020–2024. Шкала в тысячах долларов.
Таблица данных
| Доля | Количество | |
|---|---|---|
| <200 тыс. | 37% | 1 751 |
| 200–300 | 10,5% | 498 |
| 300–400 | 6,5% | 308 |
| 400–500 | 6,1% | 289 |
| 500–750 | 9,3% | 442 |
| 750–1 млн | 9,7% | 457 |
| 1–1,5 млн | 10,5% | 497 |
| 1,5–2 млн | 6,5% | 309 |
| 2 млн+ | 3,8% | 178 |
- Отдельные дома29,3%
- Таунхаусы4,2%
- 2–9 квартир6,9%
- 10–49 квартир11%
- Башни 50+ квартир48,5%
Доля всех жилых единиц по типу здания.
Русскоязычный север округа
Около 710 жителей говорят дома на славянских языках, а родившихся в бывшем СССР перепись насчитывает около 420, больше всего из России и Украины, есть выходцы из Беларуси и Узбекистана. Здесь живут те, кому нужна русскоязычная среда Авентуры и Санни-Айлс-Бич, но не по их ценам. Сезонного жилья 6,5%, своё жильё у 65% семей.
Здания старше 30 лет в 3+ этажа проходят обязательную инспекцию по закону Флориды.
Таблица данных
| Доля | Количество | округ Майами-Дейд | |
|---|---|---|---|
| до 1960 | 10,3% | 867 | 20,8% |
| 1960-е | 41% | 3 436 | 11,9% |
| 1970-е | 27,1% | 2 270 | 16,9% |
| 1980-е | 8,3% | 694 | 14,9% |
| 1990-е | 2,4% | 205 | 11,1% |
| 2000-е | 4,8% | 399 | 12,9% |
| 2010-е | 6,1% | 509 | 9,5% |
| 2020+ | 0,1% | 9 | 1,9% |
Таблица данных
| Доля | Количество | округ Майами-Дейд | |
|---|---|---|---|
| до 18 | 21,7% | 4 168 | 20% |
| 18–34 | 19,6% | 3 761 | 21,8% |
| 35–54 | 25,6% | 4 906 | 28% |
| 55–64 | 13% | 2 487 | 13,2% |
| 65–74 | 12% | 2 305 | 9,3% |
| 75+ | 8,2% | 1 571 | 7,6% |
Оджус: сравнение с округом и Флоридой
| Оджус | Округ Майами-Дейд | Флорида | |
|---|---|---|---|
| Медианная стоимость дома (ACS) | $338 тыс. | $463 тыс. | $359 тыс. |
| Медианный доход семьи | $69 тыс. | $72 тыс. | $75 тыс. |
| Средний возраст | 41,3 | 40,7 | 42,6 |
| Живут в своём жилье | 65,2% | 52,2% | 67,6% |
| Жильё в зданиях на 10+ квартир | 59,5% | 40,2% | 19,8% |
| Сезонное жильё | 6,5% | 4,6% | 7,8% |
| Жители 65+ | 20,2% | 16,9% | 21,3% |
| Медианный год постройки | 1970 | 1980 | 1988 |
| Говорят дома на славянских языках | 3,9% | 0,6% | 0,7% |
Медианная стоимость дома по переписи — $338 тыс., это на 27% ниже, чем в среднем по округу Майами-Дейд ($463 тыс.).
Доля жилья в собственности жильцов выше, чем по округу: 65,2% против 52,2%.
Средний возраст жителей примерно как по округу (41,3).
Оджус: около 421 жителя родились в странах бывшего СССР, а дома на русском, украинском, польском или другом славянском языке говорят 709 человек.
- Россия179
- Украина132
- Израиль105
- Беларусь54
- Узбекистан43
- Латвия и Литва13
Перепись ACS считает место рождения, а не язык. Числа по небольшим городам округлены и имеют погрешность.
Оджус: частые вопросы о недвижимости
Сколько стоит квартира в Оджусе?
Типичная квартира в кондо по индексу Zillow около $158 тыс. В зданиях, где ремонт после инспекции ещё впереди, цены ниже, но выше риск спецсбора.
Есть ли в Оджусе русскоязычные?
Да, около 710 жителей говорят дома на славянских языках. Рядом Авентура и Санни-Айлс-Бич с большой русскоязычной общиной.
Оджус — это часть Авентуры?
Нет. Это неинкорпорированная часть округа Майами-Дейд к западу от Авентуры, местные вопросы решает округ.
Посчитайте под свою покупку
Данные: перепись США, American Community Survey 2020–2024 (5-летние оценки); индексы стоимости жилья (ZHVI) Zillow Research, последнее значение — сентябрь 2026. Цифры по небольшим населённым пунктам имеют погрешность. Это ориентиры для планирования, а не оценка конкретного объекта.
Остались вопросы? Спросите меня напрямую.
Я сам читаю каждое сообщение и отвечаю в течение рабочего дня, по-русски или по-английски. Без рассылок и спама.
Или звоните / пишите: (754) 203-9632 · info@danmarusinhomes.com