Недвижимость: Уэст-Литл-Ривер

Цены утроились, но рынок начинался с низкой базы

По индексу Zillow типичный дом здесь стоит около $450 тыс. За пять лет рост около 47%, за десять лет примерно 200%. Для сравнения: по округу в целом за десять лет около 94%. Такие цифры обычно означают, что район десять лет назад был заметно дешевле соседних, а потом покупатели, которых вытеснили цены ближе к центру, начали скупать здесь старые дома и ремонтировать их.

За последний год рост замедлился до 3,1%. Квартиры ведут себя иначе: типичное кондо по Zillow стоит около $202 тыс., и за год оно подешевело почти на 10%. Это согласуется с общей картиной по Флориде, где старые кондо теряют в цене из-за расходов на ремонт и резервы по новым законам.

Перепись ACS даёт медианную оценку жилья у владельцев $375 тыс. Это ниже индекса Zillow, потому что перепись опирается на ответы владельцев за несколько лет. Обе цифры ниже средних по округу ($463 тыс. и $523 тыс.), и это главное, что привлекает сюда покупателей.

Дом 1958 года требует другой инспекции

По данным переписи ACS, медианный год постройки 1958, а отдельные дома составляют почти 67% фонда. В таком возрасте важно не только состояние, но и то, что внутри стен. Вот что я прошу проверить в первую очередь:

• Канализационную трубу до улицы камерой: в старых домах встречаются чугунные и глиняные трубы.
• Электрощит и проводку: некоторые старые типы щитов страховщики не принимают.
• Крышу и отчёт four-point, который нужен страховой для домов старше 30–40 лет.
• Открытые и просроченные разрешения: пристройки и закрытые гаражи без разрешений здесь встречаются часто.

Ещё одна особенность: около 6% жилья составляют mobile home. Это отдельный рынок со своим кредитованием и страховкой, и покупку такого дома лучше обсуждать отдельно.

Кроме отдельных домов, здесь около 11% жилья в небольших домах на 2–9 квартир, часто это дуплексы и маленькие двухэтажные корпуса, и около 10% таунхаусов. Для дуплекса банк и страховщик смотрят на здание целиком, поэтому инспекция нужна обеих половин, даже если вы покупаете одну.

Дом после ремонта перекупщика

Когда район так быстро дорожает, на рынке появляется много домов, которые купили, отремонтировали и выставили через несколько месяцев. Свежая кухня и новый пол хорошо смотрятся на фото, но покупателю важнее, что сделано за стенами и есть ли на это разрешения. Уэст-Литл-Ривер — населённый пункт по переписи без своей мэрии, поэтому историю разрешений я смотрю в базе округа Майами-Дейд.

• Если заменены крыша, окна или электрощит, должно быть закрытое разрешение с датой.
• Если гараж превращён в комнату, проверьте, оформлено ли это. Иначе комната может не войти в оценку банка, а страховщик откажется её покрывать.
• Оценка банка (appraisal) иногда оказывается ниже цены перекупщика. Заложите в контракт условие на этот случай.

По переписи ACS, медианный доход семьи около $56 тыс., владельцев 56,6%. Это рабочий район круглогодичных жителей, сезонного жилья меньше процента. Русскоязычных здесь единицы.