Недвижимость: Хайалиа

Почему здесь дешевле, чем в среднем по округу

Типичное жильё по индексу Zillow стоит около $444 тыс., а типичное кондо около $245 тыс. Это одни из самых доступных цифр среди крупных городов округа: по Майами-Дейд в целом жильё стоит $523 тыс., кондо $347 тыс. При этом за десять лет цены в Хайалиа выросли на 110%, быстрее, чем по округу (94%). Доступный рынок догонял остальные.

Последний год картина другая. Отдельные дома почти не изменились в цене (+0,1%), а кондо подешевели на 4,4%. Это заметнее, чем в среднем по округу, и я связываю это с возрастом зданий: медианный год постройки 1975.

Есть и вторая цифра. По переписи ACS медианная оценка жилья у владельцев $392 тыс. против $463 тыс. по округу. Перепись усредняет ответы самих владельцев за несколько лет, поэтому она ниже текущего индекса Zillow, но разрыв с округом показывает то же самое: Хайалиа остаётся одним из самых доступных крупных городов Майами-Дейд.

Свободного жилья почти нет

По данным переписи ACS, пустует только 2,6% жилья, а сезонного 0,1%. Для сравнения, по округу пустует 10,9%. Квартир, закрытых на лето, здесь практически не бывает: дома и кондо заняты людьми, которые здесь работают и живут. Владельцев 46,6%, медианный возраст жителей 45,8 года, а каждому пятому больше 65 лет.

Отсюда особенность рынка. Многие дома продают наследники или пожилые владельцы, которые жили в них по тридцать-сорок лет. Такой дом часто требует обновления, зато цена это учитывает. А хорошо отремонтированные дома уходят быстро, и покупателю, который смотрит удалённо, нужно заранее иметь одобрение ипотеки и человека, который съездит на показ.

Какое жильё здесь продаётся

По данным переписи ACS, 38% жилья в городе это отдельные дома, около 10% таунхаусы, 15% небольшие дома на 2–9 квартир. Ещё 21,7% приходится на средние здания на 10–49 квартир, и это больше, чем в большинстве соседних городов. Многие из них трёх-четырёхэтажные кондо 1960–80-х годов.

Отдельные дома в Хайалиа в основном одноэтажные, из бетонных блоков, на небольших участках. При покупке такого дома я смотрю в первую очередь на четыре вещи, от которых зависит страховка:

• возраст крыши;
• электрику и водопровод (в домах 1950–60-х встречаются старые трубы);
• ураганные окна или ставни;
• пристройки без разрешений, которые здесь не редкость.

Отчёт four-point и проверка по ветровой защите (wind mitigation) заметно снижают страховку, поэтому заказывать их стоит сразу вместе с инспекцией.

Кондо в трёхэтажном доме тоже проходит проверки

Многие думают, что новые законы о безопасности зданий касаются только высоток у океана. Это не так. Инспекция конструкций после 30 лет обязательна для любого кондо от трёх этажей, а структурное исследование резервов (SIRS) нужно таким же зданиям. В Хайалиа как раз много трёх-четырёхэтажных комплексов 1960–80-х, и в маленькой ассоциации на 20–40 квартир крупный ремонт делится на немногих владельцев.

Перед контрактом я прошу бюджет ассоциации, отчёт инспекции, SIRS и протоколы собраний за год. Если резервы пустые, а крыше много лет, разницу в цене с соседним зданием лучше обсудить до подписания.

Русскоязычных жителей здесь, по переписи, несколько десятков. Город выбирают за цену и расположение между аэропортом, Доралом и северными пригородами.