Недвижимость: Норт-Бэй-Виллидж
Норт-Бэй-Виллидж: кондо посреди залива по цене ниже пляжных
Норт-Бэй-Виллидж (North Bay Village) — город 1945 года на трёх островах в заливе Бискейн: Норт-Бэй-Айленд, Харбор-Айленд и Трежер-Айленд. Их связывает дамба 79-й улицы между материковым Майами и северной частью Майами-Бич. Вода здесь со всех сторон, но океанского пляжа нет, и именно поэтому квартиры стоят заметно дешевле, чем через пролив.
- Типичная цена (Zillow)
- $392 тыс. за год +1,3%
- Население
- 8 118 город
- Средний возраст
- 47,7 по округу 40,7
- Квартиры в зданиях 10+
- 89% доля всего жилья
- Сезонное жильё
- 6% для зимовки и отдыха
Три острова, три характера
До 1940 года почти вся эта территория была под водой. Норт-Бэй-Айленд намыли в 1940-м, Харбор и Трежер — в середине 1940-х. Сегодня острова застроены по-разному. На Норт-Бэй-Айленд в основном отдельные дома. Харбор-Айленд — это многоквартирные здания. На Трежер-Айленд дома на западной стороне и башни на восточной, а улицы названы по роману Стивенсона «Остров сокровищ». Местные называют город «Радио-Сити Южной Флориды»: телеканал WSVN работает здесь с 1956 года.
По данным переписи ACS, 72% жилья находится в домах на 50 и больше квартир, ещё 16% в зданиях на 10–49 квартир. Отдельных домов меньше 7%, и на рынок они выходят редко. После 2000 года здесь строили в основном новые башни, так что рядом стоят здания 1960–80-х и совсем новые.
Индекс Zillow ZHVI, середина рынка, с поправкой на сезонность. Наведите курсор, чтобы увидеть значение на любую дату.
Таблица данных
| Месяц | Всё жильё | Кондо |
|---|---|---|
| дек 2010 | $135 658 | $122 704 |
| дек 2011 | $136 440 | $126 891 |
| дек 2012 | $162 307 | $151 279 |
| дек 2013 | $209 635 | $195 805 |
| дек 2014 | $233 584 | $217 871 |
| дек 2015 | $249 347 | $233 703 |
| дек 2016 | $252 637 | $237 117 |
| дек 2017 | $250 231 | $234 621 |
| дек 2018 | $258 604 | $239 934 |
| дек 2019 | $253 394 | $236 534 |
| дек 2020 | $260 331 | $243 079 |
| дек 2021 | $311 469 | $289 057 |
| дек 2022 | $395 748 | $365 376 |
| дек 2023 | $428 762 | $397 100 |
| дек 2024 | $412 260 | $381 774 |
| дек 2025 | $389 100 | $359 230 |
| сен 2026 | $392 139 | $360 292 |
Возраст башни решает всё
Медианный год постройки 1985, то есть большая часть зданий уже прошла или вот-вот пройдёт обязательную инспекцию в 30 лет. Перед контрактом я прошу у ассоциации отчёт milestone-инспекции, исследование резервов (SIRS) и протоколы собраний за последний год: из них видно, будет ли спецсбор и какого размера. Для зданий у солёной воды отдельно смотрю состояние балконов и бетона: коррозия арматуры здесь главная статья расходов.
По индексу Zillow типичное кондо стоит около $360 тыс., за пять лет плюс 32%. За десять лет жильё в городе подорожало на 56%, заметно меньше, чем по округу (94%). Пустует около 21% квартир, а сезонных из них немного, 6% от всего жилья.
Оценка самих владельцев, перепись ACS 2020–2024. Шкала в тысячах долларов.
Таблица данных
| Доля | Количество | |
|---|---|---|
| <200 тыс. | 6,5% | 99 |
| 200–300 | 10,3% | 155 |
| 300–400 | 23,6% | 357 |
| 400–500 | 14,9% | 226 |
| 500–750 | 24,7% | 373 |
| 750–1 млн | 10,5% | 159 |
| 1–1,5 млн | 0,9% | 13 |
| 1,5–2 млн | 3,5% | 53 |
| 2 млн+ | 5,1% | 77 |
- Отдельные дома6,8%
- Таунхаусы0,6%
- 2–9 квартир4,1%
- 10–49 квартир16,4%
- Башни 50+ квартир72,2%
Доля всех жилых единиц по типу здания.
Кому это подходит
Обычно сюда смотрят те, кто хочет вид на воду и быстрый выезд и в Майами-Бич, и на материк, но не готов платить пляжную цену. Медианный возраст жителей 47,7 года, детей немного, около 10%. Русскоязычная община небольшая: по ACS около 120 человек, родившихся в странах бывшего СССР, в основном из России и Молдовы.
Страховку стоит считать заранее. Узнайте зону FEMA конкретного адреса и попросите расчёт полиса HO-6 и страховки от наводнения до окончания периода инспекции. Город строит набережную Island Walk длиной больше двух миль, но сроки готовности лучше уточнять в мэрии.
Здания старше 30 лет в 3+ этажа проходят обязательную инспекцию по закону Флориды.
Таблица данных
| Доля | Количество | округ Майами-Дейд | |
|---|---|---|---|
| до 1960 | 14,7% | 660 | 20,8% |
| 1960-е | 20,9% | 940 | 11,9% |
| 1970-е | 9,5% | 427 | 16,9% |
| 1980-е | 10,7% | 481 | 14,9% |
| 1990-е | 10,2% | 460 | 11,1% |
| 2000-е | 24,2% | 1 089 | 12,9% |
| 2010-е | 9,8% | 440 | 9,5% |
| 2020+ | 0% | 0 | 1,9% |
Таблица данных
| Доля | Количество | округ Майами-Дейд | |
|---|---|---|---|
| до 18 | 10% | 813 | 20% |
| 18–34 | 17,1% | 1 389 | 21,8% |
| 35–54 | 36% | 2 924 | 28% |
| 55–64 | 21,9% | 1 774 | 13,2% |
| 65–74 | 10,1% | 816 | 9,3% |
| 75+ | 5% | 402 | 7,6% |
Норт-Бэй-Виллидж: сравнение с округом и Флоридой
| Норт-Бэй-Виллидж | Округ Майами-Дейд | Флорида | |
|---|---|---|---|
| Медианная стоимость дома (ACS) | $464 тыс. | $463 тыс. | $359 тыс. |
| Медианный доход семьи | $84 тыс. | $72 тыс. | $75 тыс. |
| Средний возраст | 47,7 | 40,7 | 42,6 |
| Живут в своём жилье | 42,4% | 52,2% | 67,6% |
| Жильё в зданиях на 10+ квартир | 88,6% | 40,2% | 19,8% |
| Сезонное жильё | 6,3% | 4,6% | 7,8% |
| Жители 65+ | 15% | 16,9% | 21,3% |
| Медианный год постройки | 1985 | 1980 | 1988 |
| Говорят дома на славянских языках | 1,7% | 0,6% | 0,7% |
Медианная стоимость дома по переписи практически совпадает со значением в среднем по округу Майами-Дейд: $464 тыс..
Доля жилья в собственности жильцов ниже, чем по округу: 42,4% против 52,2%.
Средний возраст жителей 47,7 — на 7,0 больше, чем по округу.
Норт-Бэй-Виллидж: около 123 жителей родились в странах бывшего СССР, а дома на русском, украинском, польском или другом славянском языке говорят 132 человека.
- Россия68
- Молдова32
- Азербайджан13
- Узбекистан10
Перепись ACS считает место рождения, а не язык. Числа по небольшим городам округлены и имеют погрешность.
Норт-Бэй-Виллидж: частые вопросы о недвижимости
Сколько стоит квартира в Норт-Бэй-Виллидж?
По индексу Zillow типичное кондо стоит около $360 тыс. Цена сильно зависит от здания, вида и того, предстоят ли дому крупные ремонты.
Есть ли в Норт-Бэй-Виллидж пляж?
Своего океанского пляжа нет, острова находятся в заливе Бискейн. До пляжей Майами-Бич несколько минут на машине по дамбе.
Есть ли в Норт-Бэй-Виллидж отдельные дома?
Есть, в основном на Норт-Бэй-Айленд и в западной части Трежер-Айленд. Но их меньше 7% жилья, и продаются они редко.
Посчитайте под свою покупку
Данные: перепись США, American Community Survey 2020–2024 (5-летние оценки); индексы стоимости жилья (ZHVI) Zillow Research, последнее значение — сентябрь 2026. Цифры по небольшим населённым пунктам имеют погрешность. Это ориентиры для планирования, а не оценка конкретного объекта.
Остались вопросы? Спросите меня напрямую.
Я сам читаю каждое сообщение и отвечаю в течение рабочего дня, по-русски или по-английски. Без рассылок и спама.
Или звоните / пишите: (754) 203-9632 · info@danmarusinhomes.com