Районы Майами-Бич: где купить жильё

Как читать цены по районам

Zillow считает типичную стоимость всего жилья района, а не отдельно квартир и домов. Поэтому район с дешёвой цифрой обычно означает много небольших кондо, а дорогая цифра означает отдельные дома. Названия и границы районов у Zillow могут отличаться от того, как их называют жители и городские планы. Например, у Zillow есть район Oceanfront, а местные чаще говорят Мид-Бич (Mid-Beach).

Общий фон такой: по данным переписи ACS, 78,5% жилья в городе находится в зданиях от 10 квартир, отдельные дома составляют только 8,8%, медианный год постройки 1969-й. Отдельный дом по городу стоит около $2,46 млн, кондо около $460 тыс.

До $500 тыс.: квартиры в старых зданиях

• Фламинго-Ламмус: около $334 тыс., за год −0,5%, за пять лет +10%. Это Саут-Бич (South Beach) с историческим районом ар-деко, Оушен-драйв (Ocean Drive) и парком Фламинго. Много небольших квартир в малоэтажных зданиях 1930–1950-х годов.
• Норт-Шор (North Shore): около $409 тыс., за год −0,1%, за пять лет +11,2%. Северная часть острова, Норт-Бич, тише и проще по застройке.
• Айл-оф-Норманди (Isle of Normandy): около $446 тыс., +0,6% и +11%. Острова Норманди к западу от Норт-Бич, смесь квартир и отдельных домов.
• Сити-Центр (City Center): около $472 тыс., +2,1% и +15,6%. Район вокруг Линкольн-роуд (Lincoln Road) и конференц-центра.

Здесь вы найдёте больше всего квартир в нижней трети рынка (до $272 тыс. по городу). Это и главный риск: в зданиях старше 50 лет чаще всего бывают спецсборы. Медленный рост цен за пять лет, от 10% до 16%, связан как раз с этим. Перед оффером в таких районах я в первую очередь читаю отчёт SIRS и milestone-инспекцию, а потом уже смотрю на квартиру.

$600 тыс. – $1,1 млн: средний сегмент

• Oceanfront (Мид-Бич): около $602 тыс., +3,1% за год, +17,1% за пять лет. Башни вдоль океана на Коллинз-авеню, от старых до относительно новых.
• Бэйшор (Bayshore): около $970 тыс., −0,7% и +19,4%. Западная сторона средней части острова, рядом с гольф-клубом Майами-Бич, больше отдельных домов и малоэтажных зданий.
• Белл-Айл (Belle Isle): около $972 тыс., +3,6% и +26,6%. Первый из островов Венишен (Venetian Islands) со стороны Майами-Бич, в основном многоэтажные кондо.
• Саут-Пойнт (South Pointe): около $1,12 млн, +4,7% и +30,2%. Южная оконечность острова у парка Саут-Пойнт, башни с видом на океан и вход в порт.

Обратите внимание на разницу в динамике: Саут-Пойнт и Белл-Айл выросли за пять лет на 27–30%, а соседний по цене Бэйшор за последний год немного снизился. В этом бюджете важно сравнивать здания между собой, а не районы: соседние башни могут отличаться по взносам вдвое.

$1,7–3,7 млн: районы отдельных домов

• Бискейн-Пойнт (Biscayne Point): около $1,68 млн, +7,1% за год и +48,9% за пять лет, самый быстрый рост среди районов дешевле $2 млн. Острова в заливе на севере города, дома у воды.
• Нотилус (Nautilus): около $1,71 млн, +6,2% и +39,6%. Средняя часть острова к западу от Индиан-Крик, улицы с отдельными домами.
• Ла-Горс (La Gorce): около $3,66 млн, +5,6% и +42,2%. Район вокруг гольф-клуба Ла-Горс и остров Ла-Горс.

Эти районы выросли заметно сильнее квартирных, потому что отдельных домов в Майами-Бич мало, а покупателей на них много. Здесь главные вопросы другие: высота участка и сертификат высоты, состояние причальной стенки (seawall), возраст крыши, ударопрочные окна, страховка от ветра и от наводнения. Котировку страховки я получаю до конца инспекционного периода, потому что для дома на воде она может заметно изменить годовые расходы.

От $7 млн: острова в заливе

• Хибискус-Айленд (Hibiscus Island): около $7,07 млн, +13,3% за год.
• Ди-Лидо (Di Lido Island): около $8,52 млн, +17,8% за год.
• Риво-Альто (Rivo Alto Island): около $8,68 млн, +59,8% за пять лет.
• Сан-Марино (San Marino Island): около $8,74 млн, +50,6% за пять лет.
• Палм-Айленд (Palm Island): около $9,68 млн, +12,5% за год.

Ди-Лидо, Риво-Альто и Сан-Марино входят в цепочку островов Венишен, Палм и Хибискус находятся у дамбы Макартур. Продаж здесь мало, поэтому индекс по одному острову может заметно меняться от нескольких сделок. Для такого бюджета я считаю цену за квадратный фут участка и сравниваю с конкретными недавними продажами, а не с индексом.

Где лучше жить в Майами-Бич: зависит от задачи

Если вам нужна квартира у океана до $500 тыс. и вы готовы внимательно проверять здание, смотрите Норт-Шор и Сити-Центр. Если хотите тише и больше пространства, Айл-оф-Норманди и северные кварталы. Если нужен отдельный дом, бюджет начинается примерно от $1,7 млн в Бискейн-Пойнт и Нотилусе. Саут-Бич подходит тем, кто хочет жить в центре событий и не против туристов.

Если ваш бюджет до $450 тыс. и квартира в старом здании вас пугает, сравните с соседями по округу: в Авентуре (Aventura) типичная цена около $423 тыс., в Норт-Майами-Бич (North Miami Beach) около $453 тыс. Я работаю на русском и английском и могу провести весь процесс удалённо. Если хотите, пришлю подборку в двух-трёх районах под ваш бюджет с расчётом взносов, налога и страховки.