Майами или Форт-Лодердейл: где купить жильё

Цены по спальням: где дешевле

Индекс Zillow:

• 1 спальня: Майами около $351 тыс., Форт-Лодердейл около $249 тыс.;
• 2 спальни: около $451 тыс. и $445 тыс.;
• 3 спальни: около $621 тыс. и $647 тыс.;
• 4 спальни: около $785 тыс. и $1,05 млн.

Квартира с одной спальнью в Форт-Лодердейле дешевле примерно на $100 тыс. С двумя спальнями цены почти равны. Начиная с трёх спален Форт-Лодердейл уже дороже, а с четырьмя разница в его пользу превышает $260 тыс. Причина в том, что большие дома в Форт-Лодердейле часто стоят на каналах с выходом к океану, и такие дома тянут индекс вверх.

Кондо в целом: около $384 тыс. в Майами и около $403 тыс. в Форт-Лодердейле. Отдельный дом: около $664 тыс. и $587 тыс. Нижняя треть рынка заканчивается около $353 тыс. в Майами и $304 тыс. в Форт-Лодердейле, верхняя начинается около $982 тыс. и $1,19 млн.

Как менялись цены

За пять лет Майами вырос на 40%, Форт-Лодердейл на 23%. За последний год Майами прибавил 1,4%, Форт-Лодердейл потерял 0,6%. Кондо в обоих городах за год немного подешевели, на 1,6% и 1,5%.

Для покупателя это значит, что в Форт-Лодердейле рынок сейчас мягче и пространства для переговоров обычно больше. В Майами цены выросли сильнее и держатся устойчивее, особенно в районах с отдельными домами. Это описание прошлого, а не прогноз: в обоих городах результат зависит от конкретного здания и улицы больше, чем от города.

Есть и разница внутри рынков. В Майами отдельные дома за год подорожали на 2,3%, а кондо подешевели. В Форт-Лодердейле дома почти не изменились (+0,1%), кондо потеряли 1,5%. Если вы выбираете квартиру, в обоих городах сейчас рынок покупателя, и торговаться о цене квартиры в здании с проблемными резервами вполне нормально.

Жилой фонд: башни против каналов

По данным переписи ACS в Майами 55% жилья находится в зданиях на 10 и более квартир, отдельных домов 22%. В Форт-Лодердейле в больших зданиях 44%, отдельных домов 34%. Медианный год постройки 1979 в Майами и 1973 в Форт-Лодердейле, то есть жилой фонд в обоих городах немолодой.

В Майами новое строительство это в основном высотные кондо в Брикелле, Даунтауне и Эджуотере. В Форт-Лодердейле много зданий кондо 1960–70-х годов у пляжа и вдоль Интракоастал и одноэтажных домов в районах с каналами. Для покупателя дома здесь важны свои вопросы: состояние волнореза (seawall), причал, высота мостов, если есть лодка.

В обоих городах в квартире я начинаю с документов ассоциации: бюджет, отчёт SIRS, milestone-инспекция для зданий от трёх этажей старше 30 лет, протоколы совета, полис здания. В доме с проверки крыши, отчёта wind mitigation, зоны FEMA и стоимости страховки.

Как здесь живут

Майами крупнее: около 460 тыс. жителей против 186 тыс. в Форт-Лодердейле. Медианный возраст 39 и 43 года. Майами плотнее, международнее, с деловым центром и аэропортом MIA с дальними рейсами. Форт-Лодердейл спокойнее и проще в быту, с городским пляжем, бульваром Лас-Олас (Las Olas Boulevard), портом Порт-Эверглейдс (Port Everglades) и своим аэропортом FLL. Brightline связывает центры двух городов поездом.

Сезонного жилья в Форт-Лодердейле 12,5%, в Майами около 4%. Зимой Форт-Лодердейл заметно наполняется сезонными жителями, летом становится тише. Майами живёт в одном ритме круглый год.

Налоги, сборы и покупка из-за рубежа

Майами в округе Майами-Дейд, Форт-Лодердейл в округе Бровард, и некоторые расходы различаются. Налог на передачу права собственности (doc stamps), который обычно платит продавец, в Майами-Дейд для кондо выше, чем для отдельного дома, из-за дополнительного сбора; в Броварде ставка одна. Титульную страховку в обоих округах по обычаю обычно оплачивает покупатель. Налог на недвижимость без homestead в обоих городах обычно 1,5–2% стоимости в год, homestead доступен только постоянным жителям Флориды. Подоходного налога штата нет.

Иностранцу гражданство и вид на жительство не нужны. Показы по видео, электронная подпись, деньги на эскроу, закрытие через титульную компанию. Кредит иностранцу обычно требует взноса 30–40%. Я веду сделки на русском и английском, сам разбираю бюджеты и протоколы ассоциаций и по каждому варианту считаю ежемесячные расходы: взнос, налог, страховку. Если хотите, пришлю подборку в обоих городах в одном бюджете, чтобы сравнить конкретные объекты.

Кому подойдёт каждый город

Майами подойдёт тем, кто хочет большой город, работу и деловую жизнь рядом, новые высотные здания и аэропорт с рейсами по всему миру, и кто готов жить в квартире.

Форт-Лодердейл подойдёт тем, кому нужна квартира поменьше за меньшие деньги, дом на канале, лодка у причала или более спокойный ритм, и кто не против, что зимой город становится заметно многолюднее.