Майами или Орландо: где купить жильё

Цены: на что хватит одного и того же бюджета

По индексу Zillow для всего жилья:

• 3 спальни: Майами около $621 тыс., Орландо около $357 тыс.;
• 4 спальни: Майами около $785 тыс., Орландо около $480 тыс.;
• 2 спальни: Майами около $451 тыс., Орландо около $215 тыс.

Проще говоря, за цену квартиры с двумя спальнями в Майами в Орландо можно купить дом с четырьмя спальнями. Нижняя треть рынка в Майами заканчивается около $353 тыс., в Орландо около $237 тыс.

Динамика тоже разная. За пять лет жильё в Майами подорожало примерно на 40%, в Орландо на 22%. За последний год Майами прибавил 1,4%, Орландо потерял 1,1%. Прошлый рост ничего не обещает на будущее, но показывает, что спрос в Майами держится на международных покупателях и ограниченной земле у воды, а в Орландо застройщики постоянно добавляют новое предложение.

Какое жильё вы реально будете покупать

В Майами больше половины жилья (55%) находится в зданиях на 10 и более квартир, отдельных домов около 22%. Это город кондо. Медианный год постройки жилья 1979, и многие квартиры находятся в зданиях, которые сейчас проходят milestone-инспекции и поднимают взносы из-за новых требований к резервам.

В Орландо доля больших зданий ниже (около 40%), а жильё моложе: медианный год постройки 1992. Вокруг города много районов последних 10–20 лет и новостроек от застройщиков. Если вам нужен отдельный дом с участком и гаражом, выбор в Орландо и его пригородах намного шире. Но в новых районах часто есть сбор CDD и HOA, которые нужно добавлять к налогу.

Для покупателя квартиры это означает разные риски. В Майами главное это документы ассоциации: резервы, спецсборы, страховка здания. В Орландо кондо стоят дёшево, но и рынок их слабее: за год индекс кондо там снизился на 6,8%.

Вода, ураганы и страховка

Майами стоит на побережье, и для многих адресов здесь важны нагонная волна и зона FEMA. Страховка дома у воды и мастер-полисы старых кондо одна из самых заметных статей расходов. Орландо находится в глубине полуострова: нагонной волны там нет, хотя ураганы доходят и туда с ветром и ливнями, как Иэн в 2022 году. Страховка дома в Орландо обычно ниже, чем похожего дома на побережье Майами-Дейд, но точную цифру даёт только расчёт по конкретному адресу.

Налог на недвижимость в обоих городах без льготы homestead обычно около 1,5–2% стоимости в год. В абсолютных цифрах он выше там, где дороже дом, то есть в Майами.

Сам процесс покупки в обоих городах одинаковый, и для иностранца он проходит удалённо: видеопоказы, электронная подпись, депозит на эскроу title-компании, инспекция, закрытие с удалённой нотариальной заверкой. Гражданство США не нужно, а покупка не даёт визу. Ипотеку иностранцам обычно дают при первом взносе 30–40%, и при дешёвом доме в Орландо эта сумма в долларах заметно меньше, чем за квартиру того же размера в Майами.

Образ жизни и люди

По данным переписи ACS в Майами около 460 тыс. жителей, медианный возраст 39 лет. Это международный город, где испанский язык слышен на каждом шагу, с деловым центром в Брикелле, аэропортом MIA с прямыми рейсами в Латинскую Америку и Европу, океанскими пляжами в 15–30 минутах. Плотная застройка, пробки, высокий темп.

В Орландо около 320 тыс. жителей, медианный возраст 35 лет. Город и пригороды растут, много молодых семей. Большая часть экономики связана с туризмом и парками развлечений. Аэропорт MCO один из самых загруженных в штате. До океана около часа на машине, до пляжей залива примерно полтора-два. Жизнь более пригородная: дом, машина, торговые центры, свои районы.

Кому подойдёт каждый город

Майами подходит тем, кому важны океан, жизнь в квартире с видом, международная среда и испанский язык, близость к Латинской Америке и Европе. Тем, кто готов платить больше за метр и внимательно читать документы старых кондо.

Орландо подходит семьям, которым нужен отдельный дом со двором за меньшие деньги, тем, кто хочет новостройку, и тем, кто не хочет жить на первой линии у воды. Пляж здесь бывает по выходным, а не каждый день. Для тех, кто работает удалённо и часто летает, удобно, что аэропорт MCO обслуживает много внутренних направлений.

Многие мои клиенты сначала смотрят оба города, а потом выбирают по бюджету и образу жизни, а не по рейтингам. Я работаю в обоих регионах на русском и английском, считаю по каждому объекту налог, взносы и страховку и могу вести покупку удалённо. Если хотите, пришлю две подборки, в Майами и в Орландо, в одном бюджете, чтобы сравнить реальные варианты.