Купить таунхаус в Майами

Таунхаус в HOA и таунхаус-кондо: в чём разница

Во Флориде таунхаусы оформляют двумя способами, и от этого зависит почти всё остальное.

• Таунхаус в HOA. Вы владеете домом и землёй под ним. Крыша, стены, окна обычно ваша ответственность, страховка полная, как у отдельного дома. Ассоциация отвечает за общие территории, бассейн посёлка, дороги и правила.
• Таунхаус-кондо. Юридически это квартира в кондоминиуме. Вам принадлежит внутреннее пространство, а крыша, фасад и конструкции общие. Здание страхует ассоциация мастер-полисом, вы покупаете полис HO-6 на внутреннюю часть.

Форма записана в документах посёлка и в выписке о праве собственности. Я проверяю её в первую очередь, потому что от неё зависят ежемесячный взнос, стоимость страховки, ваши расходы при замене крыши и даже то, какие банки дадут ипотеку.

Цены: между квартирой и домом

Чтобы прикинуть бюджет на таунхаус, полезно смотреть на две цифры по каждому городу округа: типичное кондо и типичный отдельный дом по индексу Zillow. Таунхаус обычно оказывается где-то посередине.

• Хомстед (Homestead): кондо около $223 тыс., дом около $455 тыс.;
• Катлер-Бей (Cutler Bay): кондо около $262 тыс., дом около $592 тыс.;
• Хэммокс (The Hammocks): кондо около $275 тыс., дом около $597 тыс.;
• Майами-Лейкс (Miami Lakes): кондо около $303 тыс., дом около $733 тыс.;
• Дорал (Doral): кондо около $389 тыс., дом около $682 тыс.;
• город Майами (Miami): кондо около $384 тыс., дом около $664 тыс.

Таунхаусы чаще встречаются в посёлках на западе и юге округа, где строили много малоэтажного жилья. В центральных районах города Майами их меньше, и стоят они ближе к цене отдельного дома. За пять лет общий рынок округа вырос примерно на 35%, так что таунхаусы, купленные до 2021 года, сейчас продаются заметно дороже.

Кому таунхаус подходит лучше квартиры или дома

По моему опыту, таунхаус в Майами чаще всего выбирают в трёх ситуациях. Семья с детьми хочет больше площади и свой вход, но бюджета на отдельный дом в нужном районе не хватает. Покупатель, который живёт во Флориде только часть года, не хочет следить за большим участком и бассейном, но и жить в высотке с лифтами и долгими ремонтами фасада не готов. Человек, переезжающий из Канады или Европы, привык к такому формату дома и ищет знакомое.

Минусы тоже стоит назвать: меньше приватности из-за соседей за стеной, правила ассоциации строже, чем в квартале отдельных домов, а при перепродаже таунхаус обычно ищет тот же круг покупателей, что и вы сейчас.

Что проверить в документах ассоциации

Документы таунхаус-посёлка читаются иначе, чем документы высотки. Я смотрю на такие вещи:

• кто платит за замену крыши и покраску фасада: вы или ассоциация из резервов;
• размер резервов и были ли спецсборы за последние годы;
• что покрывает мастер-полис, если таунхаус оформлен как кондо, и какая у него франшиза на ураган;
• если это кондо в зданиях от трёх этажей, распространяются ли на них milestone-инспекция и структурное исследование резервов (SIRS) по закону 2022 года;
• правила по парковке, количеству машин, гостям, животным и внешнему виду двора;
• есть ли у посёлка CDD и какой сбор он добавляет к налогу.

У покупателя на вторичном рынке есть законный срок на отказ после получения документов ассоциации. Если документы показывают крупный будущий ремонт без накоплений, это повод для торга или для отказа.

Общие стены, крыша и инспекция

У таунхауса одна или две общих стены с соседями, и это влияет на инспекцию. Протечка с соседней крыши или трещина в общей стене могут стать вашей проблемой. Инспектор должен посмотреть крышу целиком над вашим блоком, следы воды на стыках, состояние окон и раздвижных дверей, кондиционер, водонагреватель и электрический щиток.

Если таунхаус оформлен как дом в HOA, страховщик посмотрит на возраст крыши и отчёт wind mitigation так же, как у отдельного дома. Зону FEMA проверяйте по адресу в любом случае: страховка от наводнения может заметно изменить ежемесячный бюджет, а котировку лучше получить до конца периода инспекции.

Как купить таунхаус в Майами издалека

Для покупки не нужны ни гражданство, ни вид на жительство, и сама покупка визы не даёт. Показ я провожу по видео, включая общие территории посёлка, парковку и соседние блоки. Контракт подписывается электронно, депозит идёт на эскроу-счёт title-компании, закрытие возможно с удалённой нотариальной заверкой. Ипотека для иностранцев возможна при первом взносе обычно 30–40%, а у таунхаус-кондо банк дополнительно проверит ассоциацию.

Я работаю на русском и английском и для каждого варианта считаю налог, взнос HOA, страховку и CDD в одну месячную сумму. Если хотите, пришлю подборку таунхаусов в вашем бюджете с таким расчётом.