Ипотека в США для нерезидентов

Кого банк считает нерезидентом

Для кредитора важен не паспорт, а статус в США и наличие американской кредитной истории. Обычно покупатели делятся на три группы.

• Иностранец без статуса в США. Живёт и зарабатывает в другой стране, приезжает по туристической визе или без визы. Ему подходят только программы для иностранцев (foreign national loans).
• Иностранец с рабочей визой. Живёт и работает в США легально, имеет номер социального страхования и кредитную историю. Часто может получить обычную ипотеку, хотя требования зависят от вида визы и банка.
• Владелец грин-карты. Для банка это постоянный резидент, условия почти такие же, как для гражданина.

Дальше речь в основном о первой группе: она чаще всего ищет «ипотеку для иностранцев».

Как устроены кредиты для иностранцев

Обычные американские ипотеки, которые потом выкупают крупные государственные агентства, иностранцу без статуса недоступны. Поэтому такие кредиты выдают банки и ипотечные компании по собственным программам, оставляя кредит у себя на балансе или продавая частным инвесторам. Отсюда типичные условия.

• Первый взнос обычно 30–40% от цены, иногда больше для дорогих объектов или кондо.
• Ставка выше, чем по стандартной ипотеке для резидентов.
• Требуется резерв: деньги на счёте сверх первого взноса и расходов на закрытие, на несколько месяцев платежей.
• Объект оформляется как второе жильё или вложение, а не как основное место жительства.
• Бывают минимальные суммы кредита, поэтому очень дешёвые объекты кредитовать сложнее.

Условия у кредиторов заметно отличаются, и сравнивать предложения стоит минимум у двух-трёх. Конкретные ставки я здесь не привожу: они меняются еженедельно и зависят от вашего профиля.

Какие документы попросит банк

• Действующий паспорт, иногда виза, если она есть.
• Подтверждение дохода в вашей стране: справка с работы, налоговые декларации или отчётность компании, если у вас бизнес.
• Банковские выписки за последние месяцы, которые показывают первый взнос и резерв.
• Рекомендательное письмо от вашего банка или иностранный кредитный отчёт вместо американской истории.
• Переводы документов на английский, если они на другом языке.
• Объяснение происхождения крупных поступлений на счёт.

Американский номер социального страхования для этих программ обычно не нужен. ITIN некоторые кредиторы просят, другие нет, его стоит уточнить заранее. Деньги на первый взнос лучше перевести на счёт, который банк уже видел в выписках, а не собирать в последний момент с нескольких счетов: каждое крупное поступление придётся объяснять.

Банк проверяет не только вас, но и объект

Независимый оценщик определяет рыночную стоимость, и кредит считается от меньшей из двух сумм: цены контракта или оценки. Если оценка ниже цены, разницу придётся доплатить или договориться с продавцом.

С кондо всё строже. Кредитор отправляет ассоциации анкету о здании: бюджет, резервы, судебные дела, спецсборы, страховка, доля просроченных взносов. Во Флориде после законов 2022 года об обязательных инспекциях и резервах часть старых зданий перестала проходить проверку большинства кредиторов. Это не значит, что квартиру нельзя купить, но покупать её, скорее всего, придётся за наличные. Поэтому, если вы планируете кредит, я проверяю здание у кредитора ещё до предложения.

Для дома банк потребует страховку от урагана и пожара, а если объект в зоне повышенного риска наводнения по картам FEMA, ещё и отдельный полис от наводнения.

Сколько денег нужно: расчёт на $375 тыс.

Возьмём типичное жильё во Флориде за $375 тыс. и первый взнос 35%.

• Первый взнос: около $131 тыс.
• Сумма кредита: около $244 тыс.
• Налоги Флориды на ипотеку: documentary stamp 0,35% и intangible tax 0,2% от суммы кредита, вместе около $1 340.
• Прочие расходы на закрытие: оценка, комиссии кредитора, страховка титула для банка, услуги title-компании, межевание.
• Предоплата: первый год страховки и несколько месяцев налога и страховки на эскроу-счёт кредитора.
• Резерв, который банк хочет видеть на ваших счетах после сделки.

Ежегодный налог на недвижимость без homestead обычно 1,5–2% от стоимости, то есть ориентировочно $5 600–7 500 для объекта за $375 тыс. Он входит в ежемесячный платёж, если кредитор ведёт эскроу-счёт. Для квартиры в кондо с типичной ценой около $263 тыс. те же проценты дают меньшие суммы, но к платежу добавляются взносы ассоциации.

Ипотека во Флориде для тех, кто уже живёт в США

Если у вас грин-карта или рабочая виза, номер социального страхования и американская кредитная история, выбор шире. Обычная ипотека для покупки основного жилья доступна с первым взносом от 3–5%, кредит FHA с 3,5%, ветераны могут получить кредит VA без первого взноса. Во Флориде есть и государственные программы помощи покупателям первого жилья через Florida Housing Finance Corporation. У таких программ обычно есть лимиты по доходу семьи и по цене дома, а условия периодически меняются, поэтому подходят они не всем. Для этих кредитов дом должен стать вашим основным жильём, и тогда вы можете подать на homestead.

Как кредит встраивается в сделку

Предварительное одобрение лучше получить до поиска: с ним продавец относится к предложению серьёзно, а вы знаете свой реальный бюджет. В контракте прописывается срок на получение кредита. Если банк откажет в этот срок, покупатель может выйти из сделки с возвратом депозита, если соблюдены условия контракта. Сделка с ипотекой занимает больше времени, чем покупка за наличные, особенно если здание кондо проходит проверку кредитора.

Это не юридическая и не налоговая консультация: структуру покупки (на себя, на LLC, через траст) стоит обсудить с американским адвокатом и CPA, потому что от неё зависят и условия кредита. Я работаю на русском и английском, помогаю собрать документы, связываю с кредиторами, которые работают с иностранцами, и сверяю условия с вами. Если хотите, пришлю подборку объектов, которые подходят под кредит для нерезидентов, с расчётом первого взноса и ежемесячных расходов.