Покупка недвижимости в США через LLC

Зачем люди покупают на LLC

Чаще всего называют три причины.

• Конфиденциальность. В реестре собственности округа вместо вашего имени будет название компании. Но во Флориде сведения о LLC публичны в государственном реестре Sunbiz, и там видно руководителей или уполномоченных лиц. Полной анонимности это не даёт, для неё юристы строят более сложные схемы.
• Ограничение ответственности. Если на объекте кто-то пострадает, иск будут предъявлять компании, а не лично вам. На практике для собственного жилья большую часть этого риска закрывает обычная страховка ответственности, а защиту LLC суд может не признать, если вы смешиваете личные деньги и деньги компании.
• Несколько владельцев. Когда покупают вместе партнёры или родственники, операционное соглашение LLC позволяет заранее прописать доли, решения и выход.

Есть и альтернативы, которые решают те же задачи проще. Для ответственности многие покупают на своё имя и добавляют к страховке дома зонтичный полис. Для конфиденциальности во Флориде используют земельный траст (land trust), где в реестре указано имя доверительного управляющего. Для передачи наследникам часть семей выбирает отзывной траст. У каждого варианта свои последствия для налогов, homestead и ипотеки, поэтому я советую сравнить их с адвокатом на одной встрече, а не выбирать по совету знакомых. Иногда LLC действительно оказывается правильным ответом, чаще всего при покупке вместе с партнёрами.

Минусы, о которых говорят реже

• Нет homestead. Льгота положена только физическому лицу, для которого дом является постоянным жильём. Если вы планируете жить во Флориде постоянно, LLC лишает вас вычета до $50 тыс. и ограничения роста оценки на 3% в год. Вместо этого налог считается как для любого жилья без льготы, примерно 1,5–2% стоимости в год.
• Ипотека. Обычные жилищные кредиты выдают физическим лицам. На компанию дают другие продукты, обычно с большим первым взносом и более высокой ставкой, и почти всегда с личным поручительством.
• Ассоциация. Многие кондо и HOA требуют одобрения покупателя, а для компании часто просят документы на всех владельцев и ограничивают, кто может жить в квартире.
• Банк. Открыть американский счёт для LLC, которой владеет нерезидент, бывает непросто и долго.
• Переоформление. Перевод уже купленного объекта на LLC может стоить налога на документы (doc stamps) и требует согласия ипотечного банка, если есть кредит. Поэтому структуру решают до подписания договора.

Отчётность LLC, которой владеет иностранец

Флоридская LLC каждый год подаёт отчёт в реестр Sunbiz с 1 января по 1 мая. Госпошлина около $138,75, за опоздание добавляется штраф $400. Компании нужен зарегистрированный агент с адресом во Флориде и налоговый номер EIN.

Если у LLC один владелец-иностранец, для налогов США она обычно считается прозрачной, но обязана ежегодно подавать форму 5472 вместе с упрощённой формой 1120, даже если дохода не было. Штраф за неподачу начинается с $25 тыс., и это одна из самых частых и дорогих ошибок нерезидентов.

Для LLC, которая платит без ипотеки, в 2026 году должна была появиться обязательная отчётность перед FinCEN о реальных владельцах. Суд в Техасе в марте отменил это правило, решение обжалуется, и перед закрытием стоит спросить титульную компанию, что действует на дату вашей сделки. Уточните в title-компании, какие данные у вас попросят на дату закрытия.

Налог на наследство: главный вопрос для нерезидента

Для иностранцев, которые не являются резидентами США, американский налог на наследство освобождает только первые $60 тыс. стоимости американских активов. Всё, что выше, облагается по ставкам, доходящим до 40%. Для дома за $375 тыс. это уже серьёзная сумма для наследников.

Обычная LLC с одним владельцем этот вопрос не решает: налоговая служба смотрит сквозь неё на вас. Поэтому юристы используют другие структуры, например иностранную компанию над LLC или траст, а для части стран действуют налоговые договоры с США. Канадцам, например, LLC вообще не подходит из-за двойного налогообложения. Выбор структуры зависит от вашей страны, семьи и планов, и решать его нужно с американским адвокатом по недвижимости и CPA. Это не юридическая и не налоговая консультация.

Покупка недвижимости в США для нерезидентов: как это проходит

Независимо от того, на кого оформляется объект, сама сделка для нерезидента устроена одинаково.

• Объекты смотрят по видео, договор подписывают электронно.
• Депозит и остаток идут банковским переводом на эскроу-счёт title-компании или адвоката. Реквизиты подтверждайте звонком.
• Ипотеку для иностранцев дают, обычно при первом взносе 30–40%. Многие покупают за наличные.
• Закрытие можно провести дистанционно: Флорида разрешает онлайн-нотариат, а документы можно подписать у нотариуса за рубежом с апостилем.
• Налоговый номер ITIN для покупки не нужен, но понадобится для деклараций.

Закон Флориды SB 264 (2023) ограничивает покупки рядом с военными объектами и критической инфраструктурой для людей с постоянным местом жительства в Китае, Кубе, Иране, Северной Корее, России, Сирии и Венесуэле, причём покупка через компанию от этих ограничений не освобождает. Проверка проводится до подписания.

При будущей продаже иностранным владельцем покупатель удерживает 15% цены по FIRPTA. Если LLC прозрачна для налогов, продавцом считаетесь вы, и удержание тоже применяется.

Что я делаю в такой сделке

Структуру я не выбираю за клиента, это работа юриста. Моя часть — чтобы договор был составлен на правильного покупателя с самого начала, чтобы ассоциация заранее подтвердила, что примет компанию, и чтобы в расчёте расходов был налог без homestead, если объект оформляется на LLC. Я работаю на русском и английском и веду сделку удалённо. Если хотите, пришлю подборку объектов в вашем бюджете с расчётом налога в обоих вариантах, на физическое лицо и на компанию.