Купить дом в Америке недорого

Почему для бюджетной покупки я начинаю с Флориды

Я работаю только во Флориде, поэтому цифры других штатов приводить не буду. Но у Флориды есть свойства, которые важны именно для небольшого бюджета. Здесь нет подоходного налога штата. Здесь огромный запас квартир в зданиях 1970–1980-х годов, построенных для пенсионеров с севера, и много передвижных домов. И рынок сейчас спокойный: за год индекс Zillow по штату снизился на 0,9%, а кондо подешевели на 3,9%. За пять лет общий рост составил 18,6%, но последние месяцы продавцы чаще соглашаются на торг.

Минусы тоже реальные: ураганы, дорогая страховка, налог на недвижимость для тех, кто не живёт здесь постоянно. В дешёвом сегменте эти расходы съедают заметную долю бюджета, поэтому считать их надо до оффера, а не после.

Сколько стоит недорогое жильё во Флориде по округам

Самые низкие типичные цены по индексу Zillow сейчас на севере штата и во внутренних сельских округах:

• округ Калхун (Calhoun): около $167 тыс.;
• округ Джексон (Jackson): около $180 тыс.;
• округ Холмс (Holmes): около $181 тыс.;
• округ Тейлор (Taylor): около $197 тыс.;
• округ Хайлендс: около $231 тыс.

Это маленькие округа без крупных городов, далеко от пляжей и аэропортов. Из более населённых мест дешевле среднего по штату Окала (Ocala) с типичным жильём около $264 тыс., Дейтона-Бич (Daytona Beach) около $251 тыс. и Джэксонвилл около $285 тыс. Для сравнения, в округе Майами-Дейд типичная цена около $523 тыс., а в округе Монро (Keys) около $963 тыс.

Что можно купить за $100 тыс.

Отдельный дом в хорошем состоянии за такие деньги во Флориде сейчас редкость. Реалистичные варианты выглядят так:

• квартира с одной спальней в старом кондо, часто в сообществе 55+;
• передвижной дом на собственном участке в сельском округе;
• небольшой дом, требующий серьёзного ремонта, обычно в маленьком городке.

Ориентир по кондо: типичная квартира в Окале стоит около $120 тыс., в Дейтона-Бич около $154 тыс. Значит, часть квартир в этих городах продаётся дешевле $100 тыс. Цена ниже рынка почти всегда объясняется возрастом здания, состоянием крыши и фасада или предстоящим спецсбором. В таких покупках я в первую очередь смотрю на финансы ассоциации, а не на ремонт в самой квартире.

Можно ли купить дом в Америке за $50 тыс.

Можно, но это другой продукт. Чаще всего за $50 тыс. продаётся передвижной дом в парке, где земля принадлежит владельцу парка. Вы покупаете сам дом, а за участок платите ежемесячный lot rent, который со временем растёт. Ипотеку на такой дом обычно не дают, а цена при перепродаже чаще падает, чем растёт. Второй вариант за эти деньги: доля в кооперативе или очень старая студия, иногда с ограничениями на возраст жильцов.

Есть и аукционы, о которых часто пишут как о способе купить дом за копейки. Там действительно бывают низкие стартовые цены, но покупают без осмотра изнутри и за наличные, и новичку легко получить вместе с домом чужие долги. Для первого объекта в США я так покупать не советую.

Расходы, которые делают дешёвый дом дорогим

У дешёвого объекта ежемесячные расходы почти такие же, как у объекта подороже. Перед оффером я считаю для клиента четыре строки:

• налог на недвижимость: без homestead он обычно около 1,5–2% от стоимости в год;
• страховка: для старого дома с крышей в плохом состоянии её могут не продать вовсе, пока крышу не заменят;
• взносы HOA или кондо и возможный спецсбор;
• страховка от наводнения, если адрес в зоне повышенного риска по карте FEMA.

У квартиры за $90–100 тыс. годовые взносы ассоциации легко составляют несколько процентов от цены, а у дома за $300 тыс. такой же взнос почти незаметен. Поэтому сравнивать варианты надо по полной стоимости владения, а не по цене в объявлении.

Как отличить выгодную цену от проблемного объекта

Низкая цена бывает честной: продавец переезжает, наследники хотят быстро закрыть вопрос, дом просто далеко от моря. А бывает сигналом. Признаки, на которые я смотрю в первую очередь:

• объект долго висит в продаже и уже несколько раз дешевел;
• в объявлении написано «только наличные» или «as is» без объяснений;
• в здании кондо недавно прошла milestone-инспекция, а протоколы собраний обсуждают ремонт балконов или фасада;
• крыше больше 15–20 лет, и продавец не прикладывает отчёт о её состоянии;
• дом стоит в зоне повышенного риска наводнения, а страховки от наводнения у продавца нет.

Ни один из этих признаков сам по себе не означает отказ. Он означает, что цену надо пересчитать с учётом будущих расходов. Иногда после такого расчёта дешёвая квартира оказывается дороже соседней, которая стоит заметно больше, но в здании с нормальными резервами. Иногда наоборот, и тогда объект действительно выгоден.

Отдельно про сроки. В контракте Флориды есть инспекционный период, и для кондо на вторичном рынке есть 7 дней на отказ после получения документов ассоциации. Все проверки нужно уложить в эти сроки, иначе депозит рискует остаться у продавца.

Как купить недорогой дом, живя за границей

Гражданство и вид на жительство для покупки не нужны. Небольшие объекты обычно покупают за наличные: ипотеку иностранцам дают с первым взносом 30–40%, и на дешёвые старые кондо банки часто не соглашаются из-за состояния здания. Порядок стандартный: показы по видео, контракт с электронной подписью, депозит на эскроу-счёт title-компании, инспекция, проверка документов ассоциации, закрытие сделки удалённо.

Покупка дома не даёт визу или грин-карту. При будущей продаже покупатель удержит часть цены по правилу FIRPTA. Это не юридическая и не налоговая консультация. Я веду сделки на русском и английском, считаю налог, страховку и взносы по каждому объекту и проверяю документы здания до того, как вы потеряете право отказаться. Если хотите, пришлю подборку реальных объектов в вашем бюджете с этими расчётами.