Купить недвижимость в США из Канады

Канадец в американской сделке

Для американского закона канадец — иностранный покупатель, но ограничений на покупку жилья для граждан Канады нет. Сделка во Флориде идёт через title-компанию или адвоката: они держат депозит на эскроу-счёте, проверяют право собственности и проводят закрытие.

• Объекты можно смотреть по видео, а договор и допсоглашения подписывать электронно.
• Деньги идут банковским переводом из Канады на эскроу. Реквизиты всегда подтверждайте звонком в title-компанию по номеру с её официального сайта, мошенники подделывают письма с инструкциями.
• Закрытие можно провести удалённо: Флорида разрешает онлайн-нотариат, а некоторые документы подписывают у нотариуса в Канаде.

Для предложения обычно хватает паспорта и подтверждения средств: выписки из банка или письма кредитора. Title-компания попросит документы на источник денег и данные для проверки личности. Американский налоговый номер ITIN для покупки не нужен, он понадобится позже, когда вы будете подавать декларацию при продаже. Если покупаете вдвоём, заранее решите, как именно оформить собственность на двоих, потому что от этого зависит порядок наследования и налоги в будущем.

Я работаю на русском и английском, показываю объекты по видео и могу провести всю сделку, пока вы в Торонто, Монреале или Ванкувере. До предложения я проверяю документы ассоциации, если это кондо, и считаю, во что обойдётся год владения.

183 дня и форма 8840

Канадцы обычно въезжают в США как посетители и могут оставаться до шести месяцев. Но налоговое резидентство США считается отдельно, по тесту существенного присутствия. В расчёт берут все дни текущего года, треть дней прошлого года и шестую часть дней позапрошлого. Если сумма доходит до 183, вы формально становитесь налоговым резидентом США.

Тот, кто зимует во Флориде по четыре-пять месяцев несколько лет подряд, легко переходит эту черту. Обычное решение — ежегодная подача формы 8840 (Closer Connection Exception Statement), где вы показываете, что ваши связи с Канадой сильнее. Её подают до 15 июня следующего года.

С канадской стороны есть своё ограничение: провинции требуют проводить дома определённую часть года, чтобы сохранить медицинскую страховку. Правила у провинций разные, проверьте свою до того, как планировать длинные зимы.

Как платить: наличные, кредит, домашний капитал

Канадская кредитная история американскому банку почти ничего не говорит, поэтому вариантов несколько.

• Наличные. Самый быстрый путь. Многие канадцы берут кредитную линию под залог своего дома в Канаде и платят продавцу во Флориде как покупатель без ипотеки.
• Кредит для иностранцев. Американские кредиторы дают ипотеку нерезидентам, обычно при первом взносе 30–40%.
• Кросс-граничные программы. У части канадских банков есть подразделения в США, которые учитывают канадскую историю клиента. Условия сравнивайте сами, я конкретные банки не рекомендую.

Отдельно продумайте обмен валюты. Обычный банковский курс на крупной сумме может отличаться от биржевого заметно, и это иногда больше, чем вы сэкономите на торге.

Налоги в США и Канаде

Налог на недвижимость во Флориде платят все владельцы. Льгота homestead канадцу, который остаётся резидентом Канады, не положена, поэтому ориентируйтесь на 1,5–2% стоимости в год. На кондо за $263 тыс. это примерно $3,9–5,3 тыс., на отдельный дом за $397 тыс. примерно $6–7,9 тыс. Рост облагаемой стоимости для нешкольной части ограничен 10% в год.

При продаже действует FIRPTA: покупатель удерживает 15% цены и отправляет их в IRS. Это не налог, а предоплата. Вы подаёте американскую декларацию 1040-NR и получаете разницу назад, а удержание можно уменьшить заранее, подав форму 8288-B. Ту же прибыль облагает и Канада, но по налоговому договору американский налог обычно засчитывается.

Есть и американский налог на наследство для иностранцев. Для канадцев договор между странами смягчает его, и у большинства семей с обычным зимним жильём налога не возникает, но при крупном состоянии это стоит обсудить заранее. Дом для личного использования обычно не нужно указывать в канадской форме T1135, но это уточните у бухгалтера.

Это не юридическая и не налоговая консультация. Нужен бухгалтер, который знает обе системы.

Почему канадцам осторожно с LLC

Американцы часто покупают жильё на LLC, и канадцам это советуют по привычке. Проблема в том, что Канада считает американскую LLC корпорацией, а США обычно смотрят сквозь неё на владельца. Из-за этого несовпадения прибыль при продаже может облагаться в двух странах без полного зачёта. Для зимнего дома большинство канадцев покупают на своё имя, совместно с супругом, или через траст по совету юриста. Решение о структуре принимают до подписания договора, потому что переоформить потом дороже.

Обратите внимание и на то, что имя покупателя в договоре должно совпадать с тем, на кого будет оформлен документ о собственности. Менять покупателя после подписания можно только с согласия продавца, а в кондо ещё и с повторным одобрением ассоциации, если она его требует.

Где во Флориде канадцы получают больше за свои деньги

По индексу Zillow цены в штате сильно расходятся. Округ Шарлотт с типичной стоимостью около $299 тыс. за пять лет даже немного подешевел (−1,4%), округ Ли (Форт-Майерс, Кейп-Корал) вырос всего на 5,9% при стоимости около $334 тыс., округ Сарасота на 7,7% при $399 тыс. На восточном побережье картина другая: округ Бровард вырос на 23% до $422 тыс., Палм-Бич на 26% до $476 тыс.

• Для кондо смотрите год постройки, резервы и обязательные инспекции: в зданиях от трёх этажей после 30 лет теперь нужна инспекция несущих конструкций и исследование резервов SIRS.
• Для дома проверяйте возраст крыши, отчёт по ветровой защите и зону FEMA, а страховой расчёт получайте до конца периода инспекции.
• Дом, пустующий летом, требует отдельного внимания к страховке: сезон ураганов длится с 1 июня по 30 ноября.

Если хотите, пришлю подборку объектов в нескольких округах с расчётом налога, взносов и страховки в долларах.