Недвижимость в округе Сарасота

Север, юг и острова — это три разных рынка

Северная половина округа — сам город Сарасота и пригороды вокруг него: Фрутвилл (Fruitville), Би-Ридж (Bee Ridge), Галф-Гейт (Gulf Gate), Саутгейт (Southgate). Застройка здесь в основном 1960–80-х годов, до центра, пляжей и аэропорта Сарасота-Брейдентон (SRQ) недалеко. Отдельный сегмент — барьерные острова: Сиеста-Ки (Siesta Key), Лидо-Ки, Сент-Армандс. На Сиеста-Ки типичный дом по индексу Zillow стоит около $829 тыс., вдвое дороже среднего по округу.

Юг — Венис (Venice), Саут-Венис (South Venice) и Норт-Порт (North Port). Норт-Порт с населением около 85 тыс. человек — самый большой город округа и самый молодой по застройке: медианный год постройки 2005, тогда как в Сарасоте 1976. Типичный дом там по Zillow около $303 тыс., примерно на четверть дешевле среднего по округу. Между севером и югом лежат места, где почти половина жителей старше 65: Палмер-Ранч (Palmer Ranch), Оспри (Osprey), Лорел (Laurel).

Весь округ держится на двух дорогах: I-75, единственной автомагистрали, и старой US-41 (Tamiami Trail) ближе к побережью. Без машины здесь жить трудно, поэтому при выборе района я всегда смотрю, сколько минут от дома до съезда на I-75 в час пик.

Цены: десять лет роста, последние годы на месте

По индексу Zillow типичный дом в округе стоит около $399 тыс. За десять лет это плюс 56,6%, за пять лет всего 7,7%, а за последний год цены снизились на 1,7%. Иначе говоря, почти весь рост пришёлся на годы до 2022-го, а потом рынок остановился. Подорожали страховки, в продаже стало больше домов, в том числе новых, и покупатель снова может торговаться.

С кондо картина ещё спокойнее: типичная квартира по Zillow стоит около $329 тыс., за пять лет цена почти не изменилась (+0,1%), за год минус 3,7%. Здесь сказываются новые законы Флориды о безопасности кондо: ассоциации обязаны копить резервы и проводить инспекции, взносы в старых зданиях выросли, и часть владельцев продаёт. Покупателю это даёт выбор и торг, но и больше работы с документами ассоциации.

Перепись ACS даёт другую цифру: медианная стоимость дома у владельцев $411 800. Это оценка самих хозяев за 2020–2024 годы, она отстаёт от рынка и с Zillow не совпадает. Для конкретной сделки я опираюсь не на средние, а на продажи в том же квартале за последние полгода и на то, сколько дней дома стоят в продаже.

Отдельные дома, кондо и передвижные дома

Чуть больше половины жилья округа (57,5%) — отдельные single-family дома. Ещё 10,1% — таунхаусы, около 17% — квартиры в зданиях на 10 и больше квартир, из них 6,8% в высотках на 50+ квартир. Высотки почти все в городе Сарасота и на островах: на Сиеста-Ки в домах на 50+ квартир находится четверть жилья, в Сарасоте — пятая часть.

Отдельная история — передвижные дома (mobile home), их в округе 8,4%. В Уорм-Минерал-Спрингс (Warm Mineral Springs) это 63% жилья, в Нокомисе (Nokomis) 40%, в Лореле почти каждый пятый дом. Цена такого дома низкая, но сначала надо выяснить, чья под ним земля. Если участок в собственности, вы покупаете недвижимость. Многие такие парки — сообщества 55+ со своими правилами.

Медианный год постройки по округу 1988. Для дома такого возраста страховщик почти наверняка попросит инспекцию из четырёх пунктов (крыша, электрика, сантехника, кондиционер) и отчёт wind mitigation. От возраста крыши напрямую зависит, дадут ли полис и сколько он будет стоить.

Пенсионеры, семьи и кто где живёт

Больше трети жителей округа (37,5%) старше 65 лет, детей до 18 всего 14%. Но это среднее, а места внутри округа сильно отличаются. В Медоуз (The Meadows), Плантейшн (Plantation) и Уорм-Минерал-Спрингс пенсионеров около 70%, в Венисе 61%. А в Лейк-Сарасоте (Lake Sarasota) медианный возраст 36,8 года и дети составляют четверть жителей, в Сарасота-Спрингс (Sarasota Springs) медианный возраст 40,5. Семьям с детьми я обычно предлагаю начинать именно с таких мест и с Норт-Порта, а не с прибрежных кварталов, где половина соседей приезжает только на зиму.

Округ в целом обеспеченный: медианный доход домохозяйства $83 416, высшее образование у 40,8% взрослых, в собственном жилье живут 76,7% домохозяйств. Доходы выше $100 тыс. на семью — на Сиеста-Ки, в Оспри, Палмер-Ранче и Олд-Мьякке (Old Miakka), и дома там тоже дорогие.

Примерно каждый седьмой дом — сезонный

Перепись относит 15,1% всего жилья округа к сезонному, то есть к домам для отдыха и зимовки, а пустующими на момент опроса числятся 20,4%. Распределено это неравномерно: на Сиеста-Ки сезонное больше половины жилья, в Уорм-Минерал-Спрингс 29%, в Плантейшн почти четверть, а во Фрутвилле меньше половины процента. По этим цифрам легко понять, где соседи живут круглый год, а где улица оживает только с ноября по апрель.

Покупателю-зимовщику надо помнить о двух вещах. Без постоянного проживания нет льготы homestead, и налог на недвижимость у вас будет заметно выше, чем у соседа, который живёт здесь круглый год. И дом, пустующий всё лето, нужно отдельно застраховать и организовать за ним присмотр.

Где в округе живут русскоязычные

По данным ACS, в округе живут 5 143 человека, родившихся в странах бывшего СССР. Больше всего выходцев из Украины (2 366), дальше Россия (1 358), Беларусь (444), страны Балтии (400), Казахстан (294) и Молдова (182). Ещё 291 человек родился в Израиле. Дома на русском, польском и других славянских языках говорят 9 434 жителя: перепись складывает все славянские языки вместе, так что эта цифра шире русскоязычной общины.

Больше 40% выходцев из бывшего СССР живут на юге округа. В Норт-Порте их около 1 300, в Саут-Венисе около 760, в Уорм-Минерал-Спрингс больше 200. На Норт-Порт же приходится больше трети всех славяноязычных жителей округа, около 3 300 человек. В северной части, включая сам город Сарасота, русскоязычных заметно меньше, и они разбросаны по разным районам.