Купить дом в Майами с бассейном

Бюджеты: где дом с бассейном стоит меньше $600 тыс.

Я группирую города округа по типичной стоимости отдельного дома (индекс Zillow), потому что цена квартир здесь только сбивает с толку:

• до $500 тыс.: West Little River (около $453 тыс.), Хомстед (Homestead, около $455 тыс.), Фонтенбло (Fountainbleau, около $474 тыс.), Майами-Гарденс (Miami Gardens, около $484 тыс.), Ives Estates (около $494 тыс.);
• $500–700 тыс.: Норт-Майами (North Miami, около $505 тыс.), Хайалиа (Hialeah, около $565 тыс.), Катлер-Бей (Cutler Bay, около $592 тыс.), город Майами (около $664 тыс.), Дорал (Doral, около $682 тыс.);
• от $700 тыс.: Майами-Лейкс (Miami Lakes, около $733 тыс.), Палметто-Бей (Palmetto Bay, около $1,14 млн), Корал-Гейблс (Coral Gables, около $2,1 млн).

Это типичные дома, с бассейном и без. Дом с бассейном в том же квартале обычно продаётся дороже соседнего без него, но насколько, зависит от состояния бассейна и участка. В дешёвых районах бассейн встречается реже, и выбор там меньше.

Старый квартал или новый посёлок с HOA

Для покупателя дома с бассейном в Майами есть два основных сценария. Первый: дом в сложившемся квартале без ассоциации, где участки обычно больше, бассейн часто достраивали владельцы в разные годы, а правил меньше. Здесь важнее всего история разрешений и состояние оборудования. Второй: дом в посёлке с HOA, построенный за последние 20–30 лет. Там бассейн чаще был в проекте с самого начала, но ассоциация может регулировать ограждение, павильон, освещение и даже цвет плитки, а в некоторых посёлках есть ещё общий клубный бассейн, за который вы тоже платите.

В новых районах проверьте, есть ли CDD: этот сбор приходит вместе с налогом на недвижимость и может заметно увеличить ежегодные расходы. Я заранее запрашиваю правила HOA, бюджет ассоциации и налоговый счёт, чтобы сравнивать варианты по полной сумме в месяц, а не по цене в объявлении.

Как я проверяю бассейн перед покупкой

Общий инспектор дома часто смотрит бассейн поверхностно. Я советую заказывать отдельную проверку бассейна, особенно если дому больше 20 лет. Что важно узнать:

• есть ли разрешение (permit) на сам бассейн и на последний ремонт, закрыты ли они в системе округа;
• состояние чаши: трещины, отслоение покрытия, протечки;
• возраст насоса, фильтра и подогрева (часто это тепловой насос);
• электрика бассейна и заземление;
• состояние террасы вокруг бассейна и уклон, чтобы вода уходила от дома;
• если есть сетчатый павильон над бассейном (screen enclosure), его крепления и разрешение.

Если инспекция находит проблему, это повод для переговоров о цене или ремонте за счёт продавца, пока не закончился период инспекции.

Что бассейн добавляет к расходам

Бассейн во Флориде работает круглый год, поэтому расходы на него постоянные: химия, обслуживание, электричество на насос и подогрев, периодическая замена оборудования и покрытия. Многие владельцы платят сервисной компании за еженедельную чистку, особенно если живут в доме не постоянно.

Страховка тоже реагирует на бассейн. Страховщики смотрят на наличие ограждения и других мер безопасности и учитывают риск ответственности, если кто-то пострадает. Владельцам домов с бассейном часто советуют добавить зонтичный полис ответственности (umbrella). Котировку страховки на конкретный дом с бассейном я прошу получить до конца периода инспекции, а не перед закрытием.

Безопасность бассейна по закону Флориды

Во Флориде действует закон о безопасности жилых бассейнов: новый бассейн при сдаче должен иметь хотя бы одну меру защиты, например ограждение, сигнализацию на двери, ведущей к бассейну, или сертифицированное покрытие. Если вы покупаете дом, где бассейн строили или перестраивали, проверьте, что при закрытии разрешения это требование было выполнено. Для семей с маленькими детьми я советую смотреть на ограждение в первую очередь, даже если закон его прямо не требует для старого бассейна.

Ураганы, вода и участок

Бассейн не защищает дом от воды, а иногда добавляет вопросов. Во время сильного дождя уровень в чаше растёт, и важно, куда уходит вода с участка. Для любого дома в Майами-Дейд проверьте зону FEMA по адресу и получите расчёт страховки от наводнения отдельно от основного полиса. Павильон над бассейном при сильном ветре может пострадать первым, и его ремонт не всегда покрывается полисом на нужных условиях: читайте раздел о франшизе на ураган.

Если дом будет пустовать часть года, договоритесь о сервисе бассейна и о присмотре за домом. Я работаю на русском и английском, могу показать дом и бассейн по видео и посчитать по каждому варианту налог, страховку и взносы HOA. Если хотите, пришлю подборку домов с бассейном в вашем бюджете с таким расчётом.