Купить квартиру в Бал-Харборе

Сколько стоят квартиры по числу спален

Индекс Zillow по Бал-Харбору:

• 1 спальня: около $602 тыс.;
• 2 спальни: около $1,52 млн;
• 3 спальни: около $4,62 млн.

Разница между двумя и тремя спальнями втрое, и это не ошибка. Квартиры с тремя спальнями здесь чаще всего находятся в новых башнях прямо на пляже, с отдельным лифтовым холлом и сервисом отельного уровня. Квартиры с одной-двумя спальнями чаще продаются в зданиях 1960–80-х на той же улице. Дешёвая треть жилья стоит примерно до $685 тыс., дорогая начинается около $5,3 млн.

Отдельные дома в Бал-Харборе есть, но их мало, и они в другой ценовой категории: около $7,1 млн по индексу. Это небольшой охраняемый квартал с западной стороны, у воды залива.

Что такое Бал-Харбор и кто здесь живёт

Бал-Харбор это отдельный посёлок (village) в округе Майами-Дейд, на узкой полосе между океаном и заливом, к северу от Серфсайда (Surfside). Вдоль Collins Avenue стоят башни на пляже, напротив торговая галерея Bal Harbour Shops. По данным переписи ACS здесь живёт около 3 тыс. человек, 92% жилья находится в зданиях на 10 и больше квартир, 43% жилья используется сезонно. Медианный возраст жителей 54 года.

Такая доля сезонного жилья означает, что многие владельцы живут здесь только зимой. Летом здания полупустые, и это нормально для этого места. Для вас как покупателя важнее другое: сколько квартир в здании принадлежат людям, которые здесь живут, а сколько используются время от времени, и как это влияет на решения ассоциации.

Новая башня или здание постарше

Медианный год постройки жилья в Бал-Харборе 1981-й, но рядом стоят и новые проекты последних лет, например St. Regis Bal Harbour, Oceana Bal Harbour и One Bal Harbour. Выбор между ними это выбор структуры расходов, а не только стиля.

В новой башне выше цена за квадратный фут и взносы ассоциации из-за сервиса, но меньше рисков по конструкциям в ближайшие годы. В здании 1970–80-х цена входа ниже, однако по законам Флориды после 2022 года такие дома проходят milestone-инспекцию в 30 лет и обязаны финансировать резервы по результатам SIRS. Отказаться от этих накоплений голосованием жильцы больше не могут. В старом здании у океана я заранее закладываю вероятность спецсбора и смотрю, не включён ли он уже в цену.

Серфсайд, где в 2021 году обрушилось здание Champlain Towers South, находится в нескольких минутах к югу. После этой трагедии покупатели в этом районе особенно внимательно читают инженерные отчёты, и продавцы старых зданий это знают.

Документы, которые я запрашиваю у ассоциации

• Бюджет на текущий год и размер резервного фонда по каждой статье.
• Отчёт milestone-инспекции и план работ инженера, если здание под неё попадает.
• SIRS: сколько ассоциация должна накопить и сколько уже есть.
• Протоколы собраний правления: там первыми появляются разговоры о спецсборе.
• Мастер-полис здания, ураганная франшиза и страховка от наводнения.
• Правила: одобрение покупателя, ремонт, животные, парковка, сервисы.

При покупке на вторичном рынке у вас есть 7 дней (без выходных и праздников) после получения этих документов, чтобы отказаться от контракта. В Бал-Харборе я советую использовать это время полностью, а инженерный отчёт показывать независимому специалисту, если в нём есть замечания по бетону.

Бал-Харбор рядом с соседями

Если цена Бал-Харбора выше бюджета, рядом есть рынки с другим уровнем цен. Типичное жильё в Майами-Бич около $531 тыс., в Норт-Майами (North Miami) около $422 тыс. Корал-Гейблс (Coral Gables), около $1,57 млн, ближе по цене, но это рынок отдельных домов вдали от пляжа. Пляж и вид на океан в Бал-Харборе стоят своих денег, но за ту же сумму в соседних городах можно получить больше площади.

Обратите внимание и на динамику. В Бал-Харборе индекс кондо за год вырос почти на 7%, отдельные дома почти на 10%. Рынок дорогих башен живёт по своим законам: многие покупатели в этом сегменте платят наличными и меньше зависят от ставок по ипотеке, поэтому торг здесь устроен иначе, чем в зданиях подешевле.

Покупка из-за рубежа

Американское гражданство для покупки не нужно. Показ по видео в таком здании я провожу с осмотром общих зон, гаража, бассейна и пляжа, а не только квартиры. Документы вы подписываете онлайн, деньги переводите на эскроу-счёт, а на закрытие прилетать не обязательно. Банки дают ипотеку иностранцам обычно при первом взносе 30–40%, и само здание должен одобрить кредитор. Покупка квартиры не даёт визу или грин-карту.

Без льготы homestead налог на недвижимость обычно 1,5–2% от стоимости в год, и при цене в $1,75 млн это ощутимая сумма. Я работаю на русском и английском, считаю по каждой квартире налог, взносы и страховку и читаю документы ассоциации. Если хотите, пришлю подборку квартир в Бал-Харборе с таким расчётом.