Недвижимость: Ормонд-Бич

Пляжная сторона, материк и запад за I-95

Река Галифакс делит город пополам. На восточном берегу — пляжная сторона с A1A, кондо и домами 1950–70-х. На западном — центр вдоль бульвара Гранада (Granada Boulevard), старые районы под дубами и дальше, за I-95, закрытые посёлки и новые дома. По данным переписи ACS, отдельных домов 64,9%, передвижных 9,2%, а в зданиях от 10 квартир около 12,6% жилья, почти все на побережье. Медианный год постройки 1984.

Севернее города на барьерном острове продолжается Ормонд-бай-зе-Си (Ormond-by-the-Sea), это уже не город, а отдельная территория округа. Покупатели их часто путают, и это стоит учитывать: налоги, правила и службы там свои.

Сколько стоит дом и квартира

Типичный дом по индексу Zillow стоит около $364 тыс., за десять лет плюс 74%, за год −0,7%. По переписи медианная оценка жилья у владельцев $355 тыс. Ормонд-Бич заметно дороже Дейтона-Бич и Холли-Хилл, хотя стоит рядом, и разница объясняется возрастом домов и составом жителей: здесь 36,5% взрослых с высшим образованием, а владельцы живут в 79% жилья.

Кондо — слабое место. Индекс Zillow около $270 тыс., за пять лет −2,4%, за год −5,1%. Это один из немногих городов округа, где квартиры за пять лет подешевели. Береговые здания 1970–80-х проходят инспекции и собирают резервы, и продавцы уступают. Для покупателя это возможность, если бумаги ассоциации в порядке и ремонт уже оплачен.

Город, где треть жителей на пенсии

Медианный возраст 53,6 года, старше 65 лет 33,5% жителей. Это больше, чем в Дейтона-Бич или Порт-Ориндж, и это видно по рынку: много одноэтажных домов без лестниц, закрытых посёлков для взрослых, квартир в зданиях с лифтом. Продают часто наследники или владельцы, которые переезжают ближе к детям, и такие дома нередко выходят на рынок без свежего ремонта. Для покупателя это шанс договориться о цене, но инспекция должна быть подробной.

При этом город не только пенсионный: детей до 18 лет 17,2%, почти как по округу. Семьи обычно выбирают районы к западу от I-95, где дома новее и участки больше.

По данным ACS, в городе около 120 уроженцев бывшего СССР, все из России, а славянские языки дома назвали около 400 жителей. Это больше, чем в большинстве городов округа, но компактного района нет.

Что посмотреть до покупки

• Дом на пляжной стороне. Большинство домов там построено до современных строительных норм Флориды. Отчёт о ветроустойчивости и проверка «4-point» нужны почти всегда, а страховку от наводнения считайте сразу.
• Кондо на A1A. Попросите отчёт milestone-инспекции, SIRS и протоколы собраний за год. Если ремонт фасада ещё впереди, спецсбор достанется новому владельцу.
• Закрытые посёлки на западе. Взносы HOA там выше, зато дома новее. Уточните, что входит во взнос: охрана, газоны, клуб, кабельное.

Отдельный совет для тех, кто покупает удалённо: в Ормонд-Бич соседние улицы по разные стороны реки или I-95 сильно отличаются по возрасту домов, страховке и цене. Я прошу клиентов не выбирать по фотографиям и средней цене по городу, а сначала определиться со стороной реки и типом жилья. Видеопоказ с улицы и соседних домов часто экономит перелёт.