Недвижимость: Порт-Ориндж

Из чего состоит жилой фонд

По данным переписи ACS, 62,6% жилья — отдельные дома, а 15,8% — передвижные дома. Это самая высокая доля среди крупных городов округа. Квартир в высотках мало, около 3%.

Медианный год постройки 1989. Ближе к реке и к US 1 стоят дома 1960–80-х, западнее, в сторону I-95 и дальше, — районы 1990–2000-х и новые застройки. В этой же части округа находится и Спрус-Крик (Spruce Creek), закрытый посёлок вокруг частного аэродрома, где у многих домов собственный ангар.

Цены и как их читать

Типичный дом по индексу Zillow стоит около $339 тыс. За десять лет плюс 73%, за пять лет 11%, за год −1,7%. Порт-Ориндж рос медленнее округа, потому что стартовал с более высокой базы: дома здесь и десять лет назад стоили дороже, чем в Дейтоне или Холли-Хилл.

Индекс кондо около $221 тыс., за год −3,6%. Средние цифры смешивают очень разные объекты: дом на колёсах в парке, таунхаус в HOA, дом на берегу реки и дом с ангаром в Спрус-Крик. Поэтому я сравниваю продажи только внутри одного типа и одного посёлка.

Медианная оценка жилья у владельцев по переписи около $317 тыс., почти как по округу. Порт-Ориндж часто сравнивают с Дейтона-Бич-Шорс на другом берегу: там за ту же сумму обычно предлагают квартиру в башне у океана с взносами ассоциации, здесь отдельный дом с участком, гаражом и без лифта. Это вопрос образа жизни, а не только цены, и я прошу клиентов решить его до начала показов.

Если вы смотрите передвижной дом

• Выясните, продаётся ли земля вместе с домом. Если земля принадлежит парку, вы покупаете только дом, и ипотеку на него получить сложно.
• Проверьте год выпуска дома. Дома после 1994 года строились по более строгим требованиям к ветровой нагрузке, и страховщики это учитывают.
• Если земля принадлежит парку, попросите историю ежемесячной платы за участок за последние годы и правила парка. Плата может расти каждый год, и это главный расход владельца после покупки.
• В посёлке 55+ узнайте, кто утверждает нового покупателя: при перепродаже ваш покупатель тоже должен пройти одобрение.

Кто здесь живёт

Медианный возраст 46,9 года, каждый четвёртый старше 65 лет. Высшее образование у 31% взрослых, чуть больше, чем по округу. Владельцы живут в 75,6% жилья, сезонных домов 5,8%.

Порт-Ориндж часто выбирают те, кто хочет быть рядом с Дейтоной, но не жить в ней. До пляжа через мост недалеко, I-95 проходит по западу города, магазины и больницы рядом. Пустует 10,7% жилья, почти вдвое меньше, чем в Дейтоне.

Доход типичной семьи около $74 тыс. в год, немного выше, чем по округу. Дома у реки и на каналах продаются дороже, но для них особенно важно заранее посмотреть зону FEMA и получить котировку страховки от наводнения: на берегу реки она может заметно изменить ежемесячные расходы. Для домов в глубине города вопрос обычно стоит про возраст крыши и кондиционера. Если есть бассейн, его проверяют отдельно.

По данным ACS, уроженцев бывшего СССР около 90, в основном из Украины и стран Балтии, а славянские языки дома слышны примерно в 235 семьях и у отдельных жителей.