Сколько стоят дома в округе Волуша

Как двигались цены

Типичный дом в округе по индексу Zillow стоит около $325 тыс. Десять лет назад он стоил примерно вдвое меньше: рост за десятилетие 93%. Основная часть роста пришлась на первую половину этого срока: за последние пять лет прибавка 15,6%, а за год −0,3%, то есть рынок стоит на месте.

Что это значит на практике. Покупатель снова может просить ремонт по итогам инспекции, торговаться о цене и не принимать решение за один вечер. Продавцу стоит смотреть на закрытые сделки последних трёх-четырёх месяцев, а не на то, что соседи получили в 2022-м.

Где дешевле и где дороже

• До $250 тыс. Холли-Хилл (~$199 тыс.), Саут-Дейтона (~$248 тыс.), Севилл (~$239 тыс.). Это старый фонд 1970-х в городах у Дейтоны и сельский север округа.
• $250–300 тыс. Дейтона-Бич (~$251 тыс.), Ориндж-Сити (~$292 тыс.), Эджуотер (~$294 тыс.), Дельтона (~$298 тыс.).
• $320–380 тыс. Лейк-Хелен, Деланд, Де-Леон-Спрингс, Порт-Ориндж, Оук-Хилл, Пирсон, Ормонд-Бич, Дебэри.
• Дороже $450 тыс. Нью-Смирна-Бич (~$454 тыс.) и Понс-Инлет (~$519 тыс.).

По районам разрыв ещё сильнее. В Нью-Смирна-Бич типичный дом в Central Beach у океана около $658 тыс., а в Historic Westside на материке около $216 тыс. В закрытом посёлке Спрус-Крик (Spruce Creek) у Порт-Ориндж около $595 тыс.

Что формирует разницу

Океан. Самые высокие цены на юге побережья, где мало новой земли и много сезонных владельцев. При этом в Дейтона-Бич-Шорс и Понс-Инлет цены за пять лет выросли всего на 4–7%: там почти всё жильё в кондо, а кондо сейчас отстают.

Возраст и тип дома. В Холли-Хилл и Саут-Дейтона медианный год постройки 1976–1978, много квартир и передвижных домов. На западе, в Деланде и Дебэри, дома новее (1993–1996) и больше.

Дальние сёла выросли быстрее всех. За десять лет Пирсон прибавил 134%, Де-Леон-Спрингс 123%, Ориндж-Сити 122%, Дельтона 116%. Стартовали они с низкой базы, и спрос сместился туда, где за те же деньги можно получить больше дома и земли. Береговые Дейтона-Бич-Шорс (+50%) и Понс-Инлет (+61%) за то же время выросли меньше среднего.

Как я сравниваю два дома в разных городах

Цена в объявлении — только часть стоимости владения. К ней прибавляются налог на недвижимость, который во Флориде сильно зависит от того, будет ли у вас homestead, страховка, взносы HOA и, у старых домов, ближайшие крупные расходы: крыша, кондиционер, водонагреватель. Дом за $280 тыс. в районе 1970-х с крышей двадцатилетней давности может в первый же год обойтись дороже дома за $330 тыс. 2000-х годов.

Поэтому я прошу у продавца год установки крыши и кондиционера, раскрытие информации о прошлых страховых случаях и, если дом в HOA, бюджет ассоциации. Отдельно проверяю зону FEMA и запрашиваю котировку страховки ещё до конца инспекционного периода.