Недвижимость: Нью-Смирна-Бич

Две половины города

Река Индиан-Ривер-Норт (Indian River North) делит город на пляжную сторону и материк. Пляжная сторона на барьерном острове — это бывший посёлок Коронадо-Бич, который вошёл в состав города в 1946 году. Здесь Flagler Avenue с кафе и магазинами, дома у океана и большинство кондо. Материк — исторический район вдоль US 1 и Canal Street и жилые кварталы, которые тянутся на запад к I-95.

По данным переписи ACS, отдельных домов 51,6%, в зданиях на 10–49 квартир 16,3%, в высотках на 50+ квартир 11,5%. Медианный год постройки 1989. На странице есть отдельные материалы по районам, которые выделяет Zillow: Central Beach и Coronado Beach на пляжной стороне, North Mainland, South West, Historic Westside и другие.

Почему здесь дороже

Типичный дом по индексу Zillow стоит около $454 тыс., за десять лет плюс 85%, за пять лет 18%, за год плюс 1%. Типичная квартира в кондо около $467 тыс., и это редкий случай, когда квартира стоит дороже среднего дома: почти все кондо здесь на пляжной стороне, многие с видом на океан. Кондо за пять лет подорожали на 12,6%, заметно лучше, чем по округу.

Высокую цену держит ограниченное предложение у воды и состав покупателей. Медианный возраст 57,8 года, 35% жителей старше 65 лет, 40% взрослых с высшим образованием, доход типичной семьи около $84 тыс. Многие покупают второй дом или переезжают на пенсию, и им не нужна ипотека.

Каждый пятый дом стоит пустым большую часть года

Пустует 27% жилья, и 19,5% всего фонда — сезонные дома. Зимой город заполняется, летом пляжная сторона заметно тише. Для покупателя из этого следуют три вещи. Во-первых, у сезонного владельца не будет homestead, и налог будет считаться почти от полной оценки. Во-вторых, пустой летом дом у океана нужно правильно застраховать и организовать присмотр. В-третьих, лучшее время для покупки обычно с мая по сентябрь: продавцов, которые хотят закрыть сделку до следующего сезона, больше, а покупателей меньше.

Что я проверяю на пляжной стороне и на материке

• Квартира у океана. Год постройки здания, отчёт milestone-инспекции, исследование резервов SIRS и бюджет ассоциации. Взносы в зданиях на первой линии высокие, потому что в них входит страховка самого здания, и её цена за последние годы выросла. Сравните взносы нескольких соседних зданий, прежде чем выбирать.
• Дом на острове. Высота участка, зона FEMA по адресу и котировка страховки от наводнения в первые дни инспекционного периода. Дома 1950–70-х у пляжа часто стоят ниже новых, и это сразу видно по цене полиса.
• Исторический центр. Деревянные дома первой половины XX века требуют проверки на термитов, состояния фундамента и проводки.
• Материк ближе к I-95. Здесь новые районы с HOA, и цены ниже, чем у воды. Уточните взносы и есть ли сбор CDD.

Дети до 18 лет составляют всего 11,4% жителей, и город устроен под взрослых: рестораны, пляж, лодки, гольф. Семьям с детьми я обычно предлагаю сравнить его с соседним Эджуотером или с Порт-Ориндж.