Купить кондо в округе Волуша

Цены стоят, а разброс огромный

По индексу Zillow типичная квартира в кондо по округу стоит около $288 тыс. За пять лет рост всего 5,5%, за год −0,7%. Отдельные дома за те же пять лет прибавили 15,6%. Разрыв появился после 2022 года, когда Флорида ужесточила требования к многоквартирным домам.

Средняя цифра скрывает два разных рынка. На материке квартиры дешёвые: в Холли-Хилл типичная около $109 тыс., в Дейтона-Бич около $154 тыс., в Дельтоне и Деланде около $147 тыс. На юге побережья всё иначе: в Понс-Инлет около $464 тыс., в Нью-Смирна-Бич около $467 тыс., в Дейтона-Бич-Шорс около $367 тыс. За последний год сильнее всего просели дешёвые сегменты: в Дельтоне −7,6%, в Холли-Хилл −6,8%, в Дейтона-Бич −6,5%. Там владельцам старых зданий тяжелее всего платить за ремонт.

Сколько тут высоток и какого они возраста

По данным переписи ACS, в зданиях на 10–49 квартир находится 7,8% жилья округа, в домах на 50 и больше квартир ещё 6,8%. В целом по округу это немного, но на побережье картина обратная: в Дейтона-Бич-Шорс 69,5% жилья в высотках, в Понс-Инлет 35%, в Ормонд-бай-зе-Си и Нью-Смирна-Бич около 12%.

Большая часть береговых башен построена в 1970–90-х. Медианный год постройки в Ормонд-бай-зе-Си 1972, в Дейтона-Бич 1981. Для покупателя это значит, что здание уже прошло или скоро пройдёт обязательную инспекцию, а соленый воздух и ураганы ускоряют износ бетона, балконов и перил.

Что поменяли законы Флориды с 2022 года

• Milestone-инспекция. Зданиям от трёх этажей нужна проверка конструкций, когда им исполняется 30 лет, а затем каждые 10 лет. Если инженер находит серьёзные проблемы, проводится вторая, более подробная стадия.
• SIRS. Ассоциация обязана заказать исследование резервов на несущие конструкции: крыша, фундамент, перекрытия, фасад, водоснабжение, окна и двери. Документ показывает, сколько денег понадобится и когда.
• Резервы нельзя отменить. Раньше владельцы голосованием отказывались копить на ремонт. Для этих статей теперь так нельзя, поэтому ежемесячные взносы во многих зданиях выросли.
• 7 дней на отказ. При покупке квартиры на вторичном рынке у вас есть 7 дней, не считая выходных и праздников, чтобы отказаться от контракта после получения документов ассоциации.

Что я запрашиваю у ассоциации до подписания

Семь дней проходят быстро, поэтому список лучше подготовить заранее.

• Отчёт milestone-инспекции и SIRS, если они уже есть, и смету работ.
• Бюджет на текущий год и реальный остаток резервов.
• Протоколы собраний правления за 12 месяцев: там видно, обсуждают ли спецсбор, кредит на ремонт или судебные споры.
• Страховой полис здания: сумма покрытия, франшиза на ураган, кто платит, если франшиза срабатывает.

Если ипотека, спросите кредитора заранее, одобряет ли он это здание. Банки не любят дома с незавершённым ремонтом, большим числом должников или судами, и сделка может развалиться уже на этапе оценки.