Купить квартиру в Нью-Смирна-Бич

Почему кондо здесь дороже, чем у соседей

Большая часть кондо города стоит на барьерном острове, между лагуной Индиан-Ривер (Indian River) и океаном: башни и малоэтажные здания вдоль пляжа и у Флаглер-авеню (Flagler Avenue). Остров зажат между проливом Понс-де-Леон на севере и заповедником Canaveral National Seashore на юге, новых участков у воды почти нет. Предложение ограничено, а спрос держат покупатели второго дома: по переписи ACS 19,5% жилья в городе сезонное, 35% жителей старше 65.

Для сравнения по индексу Zillow: кондо в Дейтона-Бич около $154 тыс., в Ормонд-Бич около $270 тыс. Разница в два-три раза говорит о том, что в этих городах продаётся разный продукт: другие здания, другой возраст, другое состояние резервов. Сравнивать цену квартиры между ними напрямую нельзя, сравнивать нужно здания.

Сколько стоит квартира по числу спален

Индекс Zillow по спальням считается по всему жилью, не только по кондо, но как ориентир он работает:

• 1 спальня: около $293 тыс.;
• 2 спальни: около $397 тыс.;
• 3 спальни: около $498 тыс.;
• нижняя треть рынка до ~$310 тыс., верхняя от ~$782 тыс.

На практике кондо на материке и в зданиях через дорогу от пляжа стоят заметно дешевле прямого вида на океан. Квартиры в башнях с видом и угловые квартиры верхних этажей уходят в верхнюю треть. Здания в городе в среднем не новые: медианный год постройки всего жилья 1989, а у прибрежных кондо много зданий 1970–1980-х.

Документы ассоциации: что читать до оффера

Законы Флориды после 2022 года сильно изменили экономику старых зданий. Для зданий от трёх жилых этажей нужна milestone inspection к концу года, когда зданию исполняется 30 лет, затем каждые 10 лет. Раз в 10 лет делается исследование резервов SIRS. Для бюджетов, принятых с 31 декабря 2024 года, владельцы больше не могут голосованием отказаться от резервов на конструкцию. В итоге во многих зданиях выросли взносы или объявлены спецсборы.

Что я прошу у продавца и ассоциации:

• бюджет на текущий год и фактические расходы прошлого;
• отчёт SIRS и уровень резервов по каждой статье;
• отчёт milestone inspection и план ремонтов по его итогам;
• протоколы собраний правления за последний год: там первыми появляются будущие спецсборы;
• информацию о судебных делах ассоциации;
• сведения о страховке здания: страховщик, сумма, франшиза.

После получения документов у покупателя вторичного кондо есть 7 дней (без выходных и праздников), чтобы отказаться от сделки. Этого времени хватает, если документы читает человек, который знает, где искать.

Страховка здания и вашей квартиры

Ассоциация страхует здание по общему полису, его стоимость входит во взнос. Вы страхуете внутреннюю отделку, имущество и свою долю франшизы по полису HO-6. Страховка от наводнения для здания и для квартиры отдельная. В 2022 году ураганы Иэн и Николь сильно размыли берег в округе Волуша, и после этого страховщики внимательнее смотрят на прибрежные здания. Узнайте, какая франшиза у полиса здания и как ассоциация распределит её между владельцами после шторма.

Квартира или дом за те же деньги

В Нью-Смирна-Бич кондо и отдельный дом стоят почти одинаково: около $467 тыс. против $447 тыс. по индексу Zillow. Поэтому выбор здесь не про бюджет, а про образ жизни и расходы. Квартира у океана даёт пляж за порогом и отсутствие забот о крыше и газоне, но к ней прилагаются ежемесячный взнос, решения правления и риск спецсбора. Дом на материке за ту же сумму обычно больше по площади, с участком и гаражом, но до пляжа придётся ехать через мост.

Если вы бываете здесь несколько месяцев в году, кондо проще: здание обслуживает ассоциация, а пустующую квартиру легче контролировать. Если планируете жить круглый год, я бы считал оба варианта рядом, с учётом взносов, страховки и налога, и только потом выбирал.

Ипотека на кондо и покупка из-за рубежа

Кредиторы проверяют не только покупателя, но и здание: уровень резервов, долю просрочек по взносам, судебные дела, состояние после инспекций. В зданиях с проблемами ипотеку получить сложнее, и такие квартиры часто продаются только за наличные. Иностранцам ипотеку обычно дают при первом взносе 30–40%.

Гражданство и вид на жительство для покупки не нужны, визу покупка не даёт. Показ по видео, электронная подпись и перевод на эскроу title company позволяют купить квартиру, не прилетая. Для постоянного жителя доступен homestead, для второго дома нет, и налог обычно составляет около 1,5–2% стоимости в год.

Как я помогаю с кондо

Я работаю на русском и английском и читаю документы ассоциации за вас: бюджет, SIRS, отчёты инспекций, протоколы. По каждой квартире считаю взносы, налог и страховку, чтобы было видно, сколько она стоит в месяц, а не только в объявлении. Если хотите, пришлю подборку кондо в Нью-Смирна-Бич с кратким разбором здания по каждому варианту.