Купить дом в Дейтона-Бич

Сколько стоит дом в Дейтона-Бич по числу спален

Индекс Zillow по всему жилью города:

• 1 спальня: около $117 тыс.;
• 2 спальни: около $222 тыс.;
• 3 спальни: около $302 тыс.;
• 4 спальни: около $386 тыс.;
• 5 спален и больше: около $433 тыс.

Дешёвая треть рынка заканчивается примерно на $135 тыс., и сюда попадают в основном кондо и маленькие старые дома. Дорогая треть начинается около $444 тыс.: новые дома в западной части города и дома у воды. За год отдельные дома почти не изменились в цене (−0,5%), а кондо подешевели на 6,5%, до $154 тыс.

Отдельные дома составляют 41,3% жилья по данным переписи ACS, ещё 28,9% приходится на здания от 10 квартир. Медианный год постройки 1981-й. Значит, у большой части домов уже менялись или скоро будут меняться крыша, кондиционер и трубы. Цена в объявлении часто отражает именно это.

Восток и запад: два разных рынка в одном городе

Дейтона-Бич делится рекой Галифакс (Halifax River) на две части. На узкой полосе между рекой и океаном стоят отели, кондо и старые дома у пляжа. Там ближе к воде, но выше страховка и больше зданий, которые пострадали от размыва берега после ураганов 2022 года.

Западная часть, за трассой I-95, выглядит совсем иначе: новые комьюнити с HOA, в том числе крупный район 55+ Latitude Margaritaville, и семейные районы с домами 2000–2020-х годов. Здесь дома дороже, но их легче страховать и ремонтировать. Рядом Daytona International Speedway, университет Embry-Riddle и аэропорт Дейтона-Бич. До Орландо по I-4 около часа.

Между ними старые жилые кварталы 1950–1980-х годов. Это самые доступные отдельные дома в городе, но и самые разные по состоянию, поэтому без хорошей инспекции я их не рассматриваю.

Соседние города округа Волуша

Округ Волуша (Volusia) даёт выбор в пределах 20–30 минут. Типичное жильё по Zillow:

• Холли-Хилл (Holly Hill): около $199 тыс.;
• Саут-Дейтона (South Daytona): около $248 тыс.;
• Делтона (Deltona): около $298 тыс.;
• Порт-Ориндж (Port Orange): около $339 тыс.;
• Ормонд-Бич (Ormond Beach): около $364 тыс.;
• Нью-Смирна-Бич (New Smyrna Beach): около $454 тыс.

Ормонд-Бич и Порт-Ориндж дороже Дейтона-Бич примерно на $90–110 тыс., потому что там больше отдельных домов и спокойные жилые районы. Холли-Хилл и Саут-Дейтона дешевле, но выбор там меньше, а дома старше. Если вам нужен свой дом недалеко от океана за $300–350 тыс., я обычно сравниваю западную Дейтону с Порт-Оринджем.

Делтона (Deltona) стоит в стороне от океана, ближе к Орландо, и её выбирают те, кто каждый день ездит на работу в сторону I-4. Нью-Смирна-Бич дороже всех в этом списке: там меньше высоких зданий у воды и больше отдельных домов у пляжа. Разница в цене между городами округа во многом объясняется не качеством домов, а их возрастом и расстоянием до воды.

Что проверить до оффера на дом в Дейтона-Бич

Список проверок зависит от того, где стоит дом:

• У океана и реки: зона FEMA, сертификат высоты, были ли затопления, состояние фундамента и стенки у воды.
• Старые кварталы: возраст крыши, 4-point инспекция для страховой, тип электропроводки и труб, разрешения на перестройки.
• Новые районы на западе: HOA и CDD, правила комьюнити, гарантия строителя, если дом почти новый.

Во всех случаях я получаю котировку страховки до конца инспекционного периода. Отчёт wind mitigation помогает её снизить. Налог без homestead обычно 1,5–2% от оценочной стоимости в год, а для постоянных жителей homestead заметно снижает налоговую базу.

Покупка дома в Дейтона-Бич удалённо

Сезонно используется 8,2% жилья города, средний возраст жителей 40,3 года, около 22,5% старше 65 лет. Это город, где живут круглый год, а не только зимой. Для покупателя это значит обычный жилой рынок с семьями, студентами и работающими людьми, а не курорт, который пустеет летом.

Частый выбор, который приходится делать в Дейтона-Бич: кондо у океана или отдельный дом в нескольких километрах от него за похожие деньги. Кондо за $150–200 тыс. дешевле на входе, но у старых прибрежных зданий после новых законов о кондо выросли взносы, а иногда объявлены спецсборы на ремонт конструкций. Отдельный дом за $300 тыс. дороже, зато расходы на него вы контролируете сами. Я обычно считаю оба варианта на пять лет вперёд с налогом, страховкой и взносами, и после этого выбор становится понятнее.

Иностранцам не нужно гражданство или виза для покупки. Сделка проходит удалённо: видеопоказ, электронная подпись, депозит на эскроу title-компании, закрытие через удалённого нотариуса. Для ипотеки нерезидента первый взнос обычно 30–40%. Я работаю на русском и английском, заранее считаю налог, страховку и взносы по каждому дому. Если хотите, пришлю подборку домов в Дейтона-Бич и соседних городах в вашем бюджете.