Купить квартиру в Ормонд-Бич

Цены на квартиры и соседние города

Индекс Zillow по числу спален считается по всему жилью, но для квартир он даёт понятный ориентир:

• 1 спальня: около $178 тыс.;
• 2 спальни: около $269 тыс.;
• 3 спальни: около $381 тыс. (среди кондо таких мало).

Ормонд-Бич стоит посередине между соседями. В Дейтона-Бич кондо по индексу около $154 тыс., в Нью-Смирна-Бич около $467 тыс. Разница в три раза объясняется возрастом и состоянием зданий, расположением и тем, кто покупает. В Ормонд-Бич по переписи ACS 12,6% жилья находится в зданиях на 10 и больше единиц, медианный год постройки всего жилья 1984. Значит, типичная башня у океана здесь построена в 1970–1980-х, и именно для таких зданий законы последних лет изменили экономику больше всего.

Где стоят кондо

Большая часть кондо в городе вытянута вдоль океана, на стороне beachside, между рекой Галифакс (Halifax River) и пляжем. Есть и малоэтажные кондо и таунхаусы на материке, обычно дешевле и с более простым обслуживанием. К северу вдоль побережья начинается Ормонд-бай-зе-Си (Ormond-by-the-Sea), неинкорпорированная часть округа, где тоже много кондо, но налог и службы там окружные.

Важно различать юридический тип. Таунхаус или вилла в посёлке с HOA и квартира в кондоминиуме управляются по разным законам. Требования по milestone inspection и SIRS относятся к кондо-зданиям от трёх жилых этажей. Маленький двухэтажный комплекс может жить по другим правилам, и это тоже нужно проверить в документах.

Что изменилось для старых зданий

После 2022 года каждое кондо-здание от трёх этажей проходит milestone inspection к концу года своего 30-летия (раньше, если этого требует местный строительный отдел), затем каждые 10 лет. Раз в 10 лет ассоциация заказывает исследование резервов SIRS по крыше, конструкции, фасаду, окнам и другим ключевым частям. Для бюджетов с 31 декабря 2024 года отказаться от этих резервов голосованием владельцев нельзя.

В результате многие ассоциации подняли взносы или объявили спецсборы, и часть владельцев продаёт квартиры, чтобы не платить. Скорее всего, это одна из причин, почему кондо в городе подешевели сильнее домов. Для вас вопрос в том, кто заплатит за ремонт: продавец через цену или вы через спецсбор после покупки.

Как я читаю документы ассоциации

• Бюджет: сколько идёт в резервы и не занижены ли расходы на страховку.
• SIRS: процент наполнения резервов по каждой статье и когда ожидается крупная замена.
• Milestone inspection: какие работы рекомендованы и есть ли сроки.
• Протоколы правления за 12 месяцев: обсуждение кредита или спецсбора видно там раньше, чем в официальных документах.
• Страховка здания: страховщик, сумма, ураганная франшиза и как её делят между владельцами.
• Суды и долги: иски ассоциации и доля владельцев с просрочкой по взносам. От этого зависит, дадут ли на квартиру ипотеку.

При покупке на вторичном рынке после получения этих документов у вас есть 7 дней (без выходных и праздников), чтобы выйти из сделки. Я советую не ждать и запрашивать документы сразу после принятия оффера.

Как торговаться на падающем рынке кондо

Когда индекс за год снижается на 5%, у покупателя появляется пространство для разговора о цене, но использовать его стоит с умом. Квартира, выставленная давно, в здании с уже объявленным спецсбором, часто продаётся с дисконтом, который покрывает сбор. Я стараюсь, чтобы этот вопрос был решён в контракте: кто платит уже объявленный спецсбор и что происходит, если правление утвердит новый до закрытия сделки.

Второй рычаг связан со сроками. Продавец, который хочет выйти до повышения взносов в новом бюджете, часто готов к быстрому закрытию за наличные со скидкой. Если у вас есть такая возможность, это сильный аргумент. Если покупка в ипотеку, заранее выясните, одобрено ли здание у кредитора, иначе сделка может сорваться уже после инспекции.

Страховка и ежемесячные расходы

Взнос ассоциации включает страховку здания, но не вашу квартиру. Для неё нужен полис HO-6: внутренняя отделка, имущество, ответственность и ваша доля франшизы по полису здания. Страховка от наводнения для первых этажей и для всего здания отдельная. В итоге ежемесячные расходы складываются из взноса, HO-6, налога и, возможно, спецсбора. Для второго дома налог обычно около 1,5–2% стоимости в год, для постоянного жителя с homestead ниже.

Покупка квартиры из-за рубежа

Иностранцу не нужно гражданство или резидентство, а виза с покупкой не выдаётся. Многие кондо в старых зданиях продаются только за наличные: кредиторы отказывают, если у ассоциации мало резервов или идут суды. Иностранцам ипотеку обычно дают при первом взносе 30–40%, и здание должно пройти проверку кредитора.

Я работаю на русском и английском, читаю документы ассоциации и считаю полные ежемесячные расходы по каждой квартире до оффера. Показы можно провести по видео, подписать всё электронно, деньги перевести на эскроу title company. Если хотите, пришлю подборку кондо в Ормонд-Бич с коротким разбором каждого здания.