Недвижимость: Халландейл-Бич

Больше половины жилья в башнях

По данным переписи ACS, 57,5% жилья в Халландейл-Бич находится в зданиях на 50 и больше квартир. Ещё 17% в средних кондо на 10–49 квартир. Отдельные дома составляют всего 9%, таунхаусы 4%. Медианный год постройки 1975.

Застройка двух поколений. Большинство башен вдоль океана и Intracoastal построено в 1970–80-х годах: The Hemispheres, Parker Plaza, The Beach Club и другие на South Ocean Drive. Рядом стоят новые проекты последних лет, с другими ценами и другими взносами. Для старых зданий главный вопрос — бетон и балконы. Многие из них уже прошли 30-летнюю инспекцию или проходят её сейчас, и спецсборы на ремонт фасадов здесь не редкость.

Западнее US-1 и Dixie Highway город другой: малоэтажные кондо, немного отдельных домов, ипподром и казино Gulfstream Park, казино Big Easy. Это более дешёвая часть города, хотя и без вида на океан.

Что говорят цифры о ценах

По переписи ACS, медианная оценка жилья, в котором живут сами владельцы, около $279 тыс. Это заметно ниже среднего по округу, и причина в составе фонда: в оценку попадает множество небольших квартир в старых башнях. Квартира с видом на океан в хорошем здании стоит в разы больше, а одно- и двухкомнатные квартиры в зданиях 1970-х годов, наоборот, бывают удивительно доступными.

На практике средняя цифра по городу мало что говорит. Я всегда смотрю продажи в конкретном здании за последний год и отдельно сравниваю ежемесячные взносы, размер резервов и историю спецсборов. Разница в взносах между соседними башнями может быть такой, что более дешёвая квартира окажется дороже в владении.

Средняя оценка по переписи не учитывает ещё одну вещь: стоимость владения. В старой башне взносы могут включать страховку здания, воду, кабельное и обслуживание, а спецсбор после 30-летней инспекции легко может сравняться с годовыми взносами. Поэтому я сравниваю квартиры по полной ежемесячной сумме, а не только по цене.

Треть квартир пустует

Перепись считает пустыми 31,6% жилья, а 24% всего фонда помечено как сезонное. Это одна из самых высоких долей в округе. Владельцы из Канады, северных штатов, Европы и Израиля живут здесь зимой, а летом квартиры закрыты. Жителей старше 65 лет 23,4%, медианный возраст 46,7 года. Медианный доход домохозяйства около $52 тыс.

Для покупателя из этого следует несколько вещей. Летом выбор больше, а конкуренция меньше. Если квартира не станет основным жильём, homestead не будет, и налог считается от полной оценки. Пустующую квартиру нужно застраховать полисом HO-6 и договориться о присмотре.

Русскоязычный Халландейл

По данным ACS, в городе около 4 000 уроженцев бывшего СССР: около 1 600 из России, около 1 340 из Украины, около 370 из Молдовы, 260 из Беларуси, по полторы сотни из Казахстана и Узбекистана. Ещё около 390 человек родились в Израиле. Дома на славянских языках говорят около 4 800 жителей. Это почти каждый десятый житель города, больше, чем где-либо ещё в Броварде.

Для многих покупателей это главный аргумент: русскоязычные врачи, юристы, бухгалтеры и магазины рядом, а по соседству Авентура и Санни-Айлс. По сравнению с ними Халландейл обычно дешевле при похожем расстоянии до океана.