Недвижимость: Норт-Лодердейл

Таунхаус как главный формат

По данным переписи ACS, таунхаусы составляют 15,8% жилья, это самая высокая доля среди крупных городов округа. Отдельные дома занимают 36%, малоэтажные дома на 2–9 квартир 16%, средние кондо 17%, башни около 10%, передвижные дома почти 5%. Медианный год постройки 1978.

Таунхаус в Броварде часто оказывается разумным вариантом для первой покупки. Он дешевле отдельного дома, у него свой вход и иногда маленький дворик, а крышу и фасады во многих комплексах обслуживает ассоциация. Но именно поэтому взносы HOA у таунхаусов бывают выше, чем кажется, и в старых комплексах их сейчас пересматривают. До контракта я всегда смотрю, что именно покрывают взносы и кто платит за замену крыши.

Если сравнивать с соседями, таунхаус в Норт-Лодердейле обычно обходится дешевле похожего в Корал-Спрингс, а отдельный дом стоит примерно как в Тамараке, но без возрастных ограничений.

Рост вдвое за десять лет

По индексу Zillow типичное жильё в Норт-Лодердейле стоит около $350 тыс. За десять лет цены выросли почти на 110%, это один из сильнейших результатов в округе: недорогие города центральной полосы догоняли более дорогих соседей. За пять лет рост около 22%, за последний год минус 2,2%.

Кондо здесь стоят около $164 тыс., и за пять лет они подорожали на 22%, гораздо сильнее, чем в среднем по округу. За последний год квартиры подешевели на 4,2%, меньше, чем в соседнем Тамараке или Маргейте. Возможно, причина в том, что местные комплексы чаще открыты для всех возрастов и меньше зависят от пенсионеров на фиксированном доходе. Но это предположение, а не правило, и каждое здание надо проверять отдельно.

Перепись ACS даёт медиану самооценки владельцев около $307 тыс. Она отстаёт от Zillow, как и в большинстве городов, где цены быстро выросли за последние годы.

Город молодых и работающих

Медианный возраст 37,5 года, жителей старше 65 лет всего 11,8%, детей до 18 лет 22,5%. Медианный доход домохозяйства около $63 тыс. Владельцы занимают около 60% жилья, пустует меньше 5%, сезонных домов меньше 1%. Это город, где люди живут и работают круглый год, а не проводят зиму.

Для первой покупки это один из немногих городов округа, где дом или таунхаус всё ещё укладывается в бюджет семьи со средним доходом. Обратная сторона — меньше выбора среди новых зданий и почти полное отсутствие сезонного рынка: если позже решите продать, покупателем будет такая же местная семья, а не зимний гость с наличными.

Что проверить при покупке

• Бюджет HOA или ассоциации кондо, резервы и планы по замене крыш.
• Для отдельного дома 1970-х: электрика, водопровод, возраст кондиционера и крыши.
• Зону FEMA и котировку страховки до конца срока инспекции.
• Для передвижного дома (их здесь почти 5%): ваша ли земля под ним или за участок платят парку по договору land lease, и как это влияет на платёж и кредит.
• Одобрен ли комплекс для кредитов FHA или VA, если вы покупаете с небольшим первым взносом.

Русскоязычных в городе немного: по переписи ACS около 125 уроженцев бывшего СССР, почти все из России, и столько же человек говорят дома на славянских языках.