Недвижимость: Тамарак

Город 55+ сообществ

Крупнейшее из них — Kings Point in Tamarac, несколько тысяч квартир и домов с клубами, бассейнами и занятиями. Кроме него в городе есть Mainlands of Tamarac Lakes, Bermuda Club, Lakes of Carriage Hills, Lime Bay и другие комплексы с возрастными правилами. Обычно в каждой квартире должен жить хотя бы один человек старше 55 лет, а у части сообществ есть ограничения на постоянное проживание детей.

По данным переписи ACS, 25,4% жилья в Тамараке находится в зданиях на 10–49 квартир, 12% в домах на 50 и больше. Отдельные дома составляют 37%, таунхаусы 13%. Медианный год постройки 1981. Владельцы занимают 76% жилья, один из самых высоких показателей среди крупных городов округа: здесь покупают, чтобы жить.

Город, задуманный для активных пенсионеров

Тамарак получил статус города в 1963 году. Его строил девелопер Кен Беринг, приехавший со Среднего Запада: он скупал землю и ставил на ней недорогие дома с двумя спальнями, рассчитанные на людей, которые не хотят возиться с участком и ремонтом. Название взяли у гольф-клуба Tamarac Country Club в соседнем Окленд-Парке. Первые кварталы, Tamarac Lakes, Mainlands of Tamarac Lakes и Woodlands, задали формат, который виден и сейчас.

Для покупателя это значит, что типичный отдельный дом в старой части города небольшой, одноэтажный, часто с двумя спальнями и в сообществе с возрастными правилами. Семье с детьми такой дом может не подойти ни по площади, ни по правилам HOA. Зато пожилым родителям, которых переселяют поближе к детям в Южную Флориду, он подходит хорошо. Перед контрактом проверьте, требует ли ассоциация одобрения покупателя, сколько длится эта процедура и какие ограничения есть на домашних животных и гостей.

Почему кондо подешевели на 10%

По индексу Zillow типичное кондо в Тамараке стоит около $152 тыс., и за последний год оно потеряло 10,1%. За пять лет рост всего 6,6%. Это самое сильное падение среди городов округа.

Причина в сочетании двух вещей. Здания 1970–80-х годов подпадают под новые законы Флориды: обязательные инспекции, исследование резервов SIRS, запрет отказываться от накопления резервов. Взносы выросли, в некоторых ассоциациях пришли спецсборы. А жители — в основном пенсионеры с фиксированным доходом, и для многих новый платёж оказался неподъёмным. Квартиры выставляют на продажу, и покупателей меньше, чем продавцов.

Для покупателя с наличными это реальная возможность, но только в здании, где цифры сходятся. Я бы смотрел на сумму резервов на квартиру, на то, какие работы уже выполнены и оплачены, и на то, что обсуждалось на последних собраниях. Квартира со скидкой 20% в здании, которому предстоит крупный ремонт без резервов, скидкой не является.

Русскоязычные в Тамараке

По переписи ACS, в городе около 320 уроженцев бывшего СССР. Необычно, что самая большая группа здесь из Беларуси, около 160 человек, затем Украина (около 105) и Россия (около 55). Дома на славянских языках говорят около 290 жителей. Многие из них живут в 55+ комплексах, и для пожилых родителей это может быть важным аргументом в пользу города.