Недвижимость: Мирамар

Отдельный дом как норма

По данным переписи ACS, 62,3% жилья в Мирамаре — отдельные дома, ещё 12% таунхаусы. Башен на 50+ квартир всего 4,5%. Медианный год постройки 1996, и это один из самых молодых жилых фондов среди больших городов округа.

Возраст определяется тем, в какой части города вы покупаете. Восток, между Turnpike и University Drive, застраивался в 1950–70-х, там больше одноэтажных домов на небольших участках из блоков и бетона. Запад, за I-75, сложился в основном в 1990–2000-х: Silver Lakes и другие кварталы с HOA, озёрами и охраняемыми въездами. Крыша, окна и кондиционер там обычно моложе, и страховка дешевле.

Цены выросли почти вдвое

По индексу Zillow типичный дом в Мирамаре стоит около $520 тыс. За десять лет рост 92%, за пять лет 28%, оба показателя выше среднего по округу. За последний год цены почти не изменились, минус 0,9%. Перепись даёт медиану $463 тыс., но это оценка самих владельцев, и она обычно отстаёт от рынка.

Кондо здесь немного, и стоят они около $265 тыс. За пять лет квартиры подорожали на 23%, сильнее, чем в большинстве соседних городов. Похоже, сказывается то, что многоквартирные комплексы в Мирамаре моложе, и новые законы о кондо ударили по ним меньше. Но это общий вывод, а в каждом конкретном здании я всё равно смотрю отчёты и резервы.

При медианном доходе домохозяйства около $89 тыс. типичный дом стоит почти в шесть раз больше годового дохода семьи. Поэтому многие местные покупатели начинают с таунхаусов, которых в городе 12%. Это хороший вход на рынок, но у таунхауса почти всегда есть HOA, и взносы нужно включать в расчёт с самого начала. Плюс в том, что крыша и внешние стены таунхауса часто обслуживаются ассоциацией, и крупный ремонт не ляжет на вас одного.

Кому подходит Мирамар

Медианный возраст жителей 39,3 года, детей до 18 лет 22%, жителей старше 65 лет 13%. Это город работающих семей, и он удобен прежде всего тем, кто ездит на работу в Майами-Дейд: граница округа проходит по южному краю, а I-75 и Florida's Turnpike выводят на юг без заезда в центр Броварда. До пляжа и русскоязычного Голливуда при этом 25–40 минут, в зависимости от того, в какой части города вы живёте.

Пустует меньше 3% жилья, поэтому выбор в каждый момент небольшой. Хороший дом в западном сообществе с HOA часто уходит быстро, и покупателю лучше заранее иметь одобрение ипотеки и понимать, какую сумму он готов платить в месяц вместе с налогом, страховкой и взносами.

Что проверить при покупке

• Есть ли у сообщества собственный район специального налога (CDD): платёж добавляется к налогу на недвижимость.
• Зону FEMA и котировку страховки от наводнения: в городе много озёр и каналов.
• Год замены крыши и кондиционера в домах востока.
• Историю разрешений на строительство: пристроенные комнаты и закрытые гаражи без разрешения в старых кварталах встречаются часто.
• Правила HOA о заборах, цвете фасада и парковке рабочих машин у дома.

Русскоязычных в Мирамаре немного: по переписи около 210 уроженцев бывшего СССР и около 220 уроженцев Израиля, дома по-славянски говорят около 290 человек.