Недвижимость: Форт-Лодердейл

Город делится почти поровну на дома и квартиры

По данным переписи ACS, отдельные дома составляют 34% жилья, а 28,3% приходится на здания на 50 и больше квартир. Ещё около трети — малоэтажные дома на 2–9 квартир и средние кондо на 10–49. Медианный год постройки 1973, то есть типичному жилью в городе уже за пятьдесят.

Высотки сосредоточены в двух местах. Первое — у пляжа, вдоль A1A, включая Galt Ocean Mile на севере, где много башен 1960–70-х. Второе — даунтаун вдоль реки New River и Las Olas Boulevard, где новые жилые башни появились в последние два десятилетия. Это два разных продукта: старая башня на пляже обычно дешевле за квадратный фут, но почти наверняка проходит или уже прошла дорогой ремонт по новым законам о кондо.

Отдельные дома делятся по воде. Город называют «Венецией Америки» за сеть каналов, и дом с выходом к морю без низких мостов на пути — отдельный рынок. Районы вроде Las Olas Isles, Rio Vista, Harbor Beach и Coral Ridge стоят заметно выше среднего по городу. Чуть в стороне от воды, в Victoria Park или Wilton Manors по соседству, похожие по возрасту дома дешевле, но и там цены давно ушли выше полумиллиона.

Цены: дома и кондо почти сравнялись

По индексу Zillow типичный дом в городе стоит около $510 тыс. За пять лет рост около 23%, за десять лет около 70%, и это медленнее, чем в среднем по округу: Форт-Лодердейл и десять лет назад был дорогим. За последний год цены почти не изменились, минус 0,6%.

Интереснее всего цифра по кондо: около $403 тыс. Это одна из самых высоких отметок в округе, потому что в индекс попадают новые башни даунтауна и пляжа. За год кондо подешевели всего на 1,5%, заметно меньше, чем квартиры в старых комплексах центральной части Броварда. На практике разброс огромный, и я всегда сравниваю продажи внутри конкретного здания, а не по городу.

Дом на канале: что проверить до контракта

Если вы покупаете ради лодки, первым делом узнайте высоту мостов между домом и океаном и глубину канала при отливе. Для небольшого катера это мелочь, для яхты с мачтой это решает всё. Дальше — состояние сивола (seawall): его ремонт или замена оплачивается владельцем и может стоить десятки тысяч долларов, а город требует поддерживать стену в порядке.

Страховку от наводнения считайте до конца инспекционного периода, по конкретному адресу и с учётом зоны FEMA. В домах 1950–70-х страховщики почти всегда просят 4-point инспекцию и отчёт о защите от ветра, и от этих бумаг цена полиса меняется сильнее, чем от площади дома. Сезонного жилья в городе 12,5%, пустует около 20% фонда, поэтому зимой конкуренция за хорошие квартиры у пляжа заметно выше, чем летом.

Кто здесь живёт

Медианный возраст 42,8 года, жителей старше 65 лет почти 20%, высшее образование у 41% взрослых. По переписи ACS, в городе живут около 1 450 уроженцев бывшего СССР. Кроме России и Украины, заметны выходцы из Казахстана (около 220) и Узбекистана (около 100). Дома на славянских языках говорят около 1 900 человек. Русскоязычных здесь меньше, чем в Халландейл-Бич или Голливуде, но и изолированным вы себя не почувствуете.

Для тех, кто часто летает, важно, что аэропорт FLL и Port Everglades находятся рядом, а Brightline от станции в даунтауне идёт до Майами и Орландо.