Риэлтор покупателя во Флориде: кто платит комиссию

Что изменилось в августе 2024 года

Раньше схема была простой: продавец подписывал договор со своим агентом, а в базе MLS указывалось, сколько из общей комиссии получит агент покупателя. Покупатель агенту обычно ничего не платил и договор с ним часто не подписывал.

После мирового соглашения Национальной ассоциации риэлторов (NAR), которое вступило в силу 17 августа 2024 года, правила поменялись:

• в MLS больше нельзя публиковать предложение оплаты агенту покупателя;
• агент, который работает с покупателем, должен подписать с ним письменный договор до того, как показывать дома (исключения есть, например, для дня открытых дверей);
• в договоре должна быть конкретная сумма или процент оплаты агента, без расплывчатых формулировок;
• агент не может получить от продавца больше, чем записано в договоре с покупателем.

Продавцы при этом не перестали платить агентам покупателей. Изменилось то, что это стало частью переговоров и это нужно оговаривать в каждой сделке.

Кто платит риэлтору покупателя: три варианта

Платит продавец. Самый частый вариант и сейчас. Продавец соглашается оплатить агента покупателя через листинговое соглашение или через условие в вашем контракте на покупку. Деньги идут из суммы продажи при закрытии, title-компания распределяет их по расчёту.

Платит покупатель. Если продавец отказался или согласился на меньшую сумму, разницу по договору платит покупатель. Это деньги сверх первого взноса, и у кредитов есть свои правила о том, как их можно учесть. Поэтому вопрос лучше обсудить с кредитором заранее.

Комбинация. Продавец даёт кредит на закрытие (seller concession), из которого покрывается часть ваших расходов, включая оплату агента. Такой кредит ограничен правилами вашего кредита.

На примере цены $375 тыс.: если в договоре с агентом записано 2,5%, это около $9 380. Если продавец согласился оплатить 2%, остаётся около $1 880, и по договору их платите вы, если не договоритесь иначе.

Как это выглядит в переговорах. В предложении о покупке агент указывает, какую сумму продавец оплачивает агенту покупателя. Продавец может принять, предложить меньше или отказаться, и это обсуждается вместе с ценой. Иногда выгоднее согласиться на чуть более высокую цену, если продавец берёт на себя оплату агента и часть ваших расходов на закрытие: эти деньги тогда не нужно доставать из кармана сейчас. В рынке, где цены за год слегка снизились (индекс Zillow по Флориде −0,9%, по кондо −3,9%), у покупателя обычно больше пространства для таких переговоров. Но это зависит от конкретного дома: свежий листинг в хорошем районе и дом, который продаётся полгода, ведут себя по-разному.

Что должно быть в договоре с риэлтором покупателя

Договор с агентом покупателя — короткий документ, но читать его стоит внимательно. Проверьте:

• сумму или процент оплаты и что происходит, если продавец платит меньше;
• срок: на сколько месяцев вы связаны с агентом;
• территорию и тип объектов: весь штат, конкретный округ, только кондо;
• исключительность: можете ли вы параллельно работать с другим агентом;
• как расторгнуть договор, если работа не идёт;
• тип отношений.

Последний пункт особый для Флориды. По закону штата агент по умолчанию работает как transaction broker, то есть помогает обеим сторонам провести сделку, но ни одну не представляет полностью. Можно оформить отношения single agent: тогда агент обязан действовать в ваших интересах, хранить конфиденциальность и раскрывать вам всё, что знает. Тип отношений должен быть указан в документах, спросите о нём прямо.

Если договор на английском, а вам удобнее читать на русском, попросите агента пройти его с вами по пунктам. Подписывайте только тогда, когда понимаете каждую строку. Хороший признак — агент сам предлагает разумный срок и понятный способ выйти из договора.

Новостройки и покупка без агента

Застройщики во Флориде обычно платят агенту покупателя из своего бюджета продаж, но часто с условием: агент должен быть с вами при первом визите или регистрации в офисе продаж. Если вы сначала пришли сами, а агента привели потом, застройщик может отказаться его оплачивать. Агент покупателя в новостройке полезен тем, что читает договор застройщика, который написан в его пользу, и помогает с независимой инспекцией.

Купить без агента можно. Скидку с цены за это вам никто не гарантирует, а работу агента — анализ цены, переговоры, контроль сроков, проверку документов кондо — придётся делать самим или нанимать адвоката.

Что агент покупателя делает за эти деньги

Хороший агент покупателя зарабатывает свою комиссию не на показах, а на том, что вы не переплатите и не купите проблему. Обычно это:

• анализ сравнимых продаж и рекомендация по цене предложения;
• переговоры о цене, кредите на закрытие и оплате агента;
• контроль сроков контракта: депозит, инспекция, одобрение кредита;
• организация инспекций и разбор отчётов, переговоры о ремонте;
• для кондо — проверка бюджета, резервов, SIRS и milestone-инспекции;
• расчёт налога, страховки и взносов HOA до предложения.

Во Флориде я веду сделки через брокерскую компанию LoKation Real Estate, с клиентами говорю по-русски, с другой стороной — по-английски. Размер своей оплаты я обсуждаю с покупателем до первого показа, записываю в договор и в каждом предложении прошу продавца её покрыть, чтобы вам не пришлось платить из своего кармана. Сделку можно провести полностью удалённо.

Как проверить риэлтора во Флориде

Любой агент, который берёт деньги за помощь в сделке, должен иметь лицензию Флориды. Проверить её можно бесплатно на сайте Департамента бизнеса и профессионального регулирования (DBPR) — myfloridalicense.com: найдите агента по имени и посмотрите статус лицензии, брокерскую компанию и наличие дисциплинарных дел. Комиссию агенту платит не напрямую покупатель на счёт агента, а брокерская компания через title-компанию при закрытии. Если вас просят перевести деньги лично агенту, это повод остановиться.

Это не юридическая консультация. Если в договоре с агентом есть пункты, которые вас смущают, покажите его адвокату по недвижимости.