Продать кондо во Флориде: спецсборы и новые законы

Что изменили законы 2022–2025 годов

Коротко о том, что теперь действует во Флориде:

• Milestone inspection. Здания кондо с тремя и более жилыми этажами проходят структурную инспекцию к 31 декабря года, когда зданию исполняется 30 лет (или 25, если этого требует местный строительный отдел), и затем каждые 10 лет.
• SIRS. Structural Integrity Reserve Study, исследование резервов на крышу, несущие конструкции, фасад, водоснабжение, окна и другие ключевые элементы. Делается раз в 10 лет; срок для первого исследования закон 2025 года перенёс на 31 декабря 2025 года.
• Резервы без отказа. Для бюджетов, принятых 31 декабря 2024 года и позже, собственники не могут голосованием отказаться от резервов по SIRS или уменьшить их.
• Послабления 2025 года. Закон HB 913 разрешил ассоциации после milestone inspection на два года приостановить пополнение резервов, чтобы оплатить сам ремонт, и брать кредитную линию на резервы с согласия большинства собственников. Ассоциации обязаны выкладывать на сайте протоколы собраний правления за последние 12 месяцев.

Для продавца это значит одно: если в здании были пропущены годы без резервов, разницу теперь кто-то оплачивает, и покупатель это видит.

Что увидит покупатель в документах

При перепродаже покупатель кондо получает документы ассоциации: декларацию, устав, правила, бюджет, последний финансовый отчёт, справку с ответами на частые вопросы. С 1 июля 2025 года у него есть 7 дней (без выходных и праздников) после получения этих документов, чтобы отказаться от сделки без объяснений.

За эти 7 дней внимательный покупатель или его агент проверит:

• сумму резервов и выполняется ли план SIRS;
• отчёт milestone inspection и список обязательных ремонтов;
• протоколы правления: обсуждаются ли новые спецсборы, ремонт фасада, замена крыши или лифтов;
• страховку здания: сумму, франшизу на ураган, был ли рост премии;
• судебные споры ассоциации;
• долю собственников с долгами по взносам.

Если вы узнаете о проблеме вместе с покупателем на пятый день, сделку, скорее всего, придётся пересогласовывать. Лучше прочитать всё это до выхода на рынок.

Кто платит спецсбор при продаже

Спецсбор (special assessment) — это разовый или рассрочённый платёж сверх ежемесячных взносов, который ассоциация вводит на ремонт или пополнение резервов. Во Флориде нет единого правила, что его платит продавец или покупатель: всё решает договор. В стандартном договоре Florida Realtors/Florida Bar есть отдельный пункт о спецсборах, и ответ зависит от того, был ли сбор утверждён до даты договора, а также от того, что стороны дописали сами.

На практике варианты такие:

• продавец гасит весь утверждённый сбор при закрытии из своих денег;
• покупатель принимает оставшиеся платежи, а продавец снижает цену или даёт кредит;
• стороны делят сумму.

Сбор, который обсуждается, но ещё не утверждён, — самая неприятная ситуация. Покупатель его видит в протоколах, а точной суммы нет. Здесь помогает письменный запрос в ассоциацию и честное раскрытие: неопределённость отпугивает сильнее, чем известная цифра.

Milestone inspection не пройдена: можно ли продать

Можно. Закон не запрещает продавать квартиру в здании, где инспекция не завершена или где выявлен большой объём ремонта. Но это сужает круг покупателей.

Кредиторы, которые продают ипотеки Fannie Mae и Freddie Mac, проверяют здание: резервы, критические ремонты, страховку. Если у здания есть невыполненные критические ремонты, многие кредиторы не дадут обычную ипотеку на квартиру в нём, и покупать будут в основном за наличные или с менее выгодными кредитами. Цена в таком здании отражает это.

Если ремонт уже оплачен и закончен, а резервы пополнены, это аргумент в вашу пользу, и его стоит показывать в объявлении и при показе. Свежий отчёт инспекции без замечаний — тоже аргумент.

Estoppel, взносы и расходы продавца кондо

Перед закрытием title-компания запрашивает у ассоциации estoppel-справку: сколько уплачено, какие долги и утверждённые сборы. Плата за неё ограничена: по лимитам 2024 года $299, плюс $119 за срочность и плюс $179 при задолженности. Договор обычно возлагает её на продавца.

Doc stamps при продаже — $0,70 за $100 цены. В Майами-Дейд для кондо выходит $1,05 за $100: базовая ставка $0,60 плюс надбавка $0,45, которая действует для всего жилья, кроме отдельных домов. Ежемесячные взносы делятся пропорционально на дату закрытия.

Налог на недвижимость за текущий год продавец тоже компенсирует покупателю по дням, потому что счёт за год придёт только в ноябре. Если вы иностранец для налоговых целей, покупатель удержит 15% цены по FIRPTA. С типичного кондо за $263 тыс. это около $39 тыс., и вернуть излишек можно через форму 8288-B или декларацию 1040-NR. Это не налоговая консультация: расчёт под вашу ситуацию делает CPA.

Как подготовить квартиру и здание к продаже

Мой порядок работы с продавцом кондо выглядит так:

• запросить у управляющей компании бюджет, SIRS, отчёты milestone inspection, протоколы за 12 месяцев и сертификат страховки здания;
• посчитать, сколько покупатель будет платить в месяц: взносы, налог без homestead, страховка квартиры (HO-6);
• сравнить с продажами в этом же здании и в соседних зданиях похожего возраста;
• заранее решить, как вы поступите со спецсбором, и написать это в объявлении;
• заполнить раскрытие продавца, включая раскрытие по наводнениям, которое обязательно с 1 октября 2025 года.

Разброс между городами большой: типичное кондо в Майами-Бич стоит $460 тыс., в Форт-Лодердейле $403 тыс., а в Санрайзе и Дирфилд-Бич (Deerfield Beach) типичная квартира стоит $136–148 тыс. В более дешёвых зданиях доля спецсбора относительно цены квартиры выше, и покупатель это чувствует сильнее.

Я проверяю документы ассоциации до выхода на рынок, на русском и английском объясняю продавцу, что в них найдёт покупатель, и считаю чистую сумму с учётом сбора. Если хотите, пришлю такой разбор по вашему зданию.