Первый взнос по ипотеке в США

Какой взнос бывает в разных программах

В США ипотеку выдают по стандартизированным программам, и минимальный взнос у каждой свой. Общие ориентиры такие:

• обычный (conventional) кредит: от 3–5% для основного жилья, часть программ с 3% рассчитана на тех, кто покупает впервые;
• FHA: от 3,5% при достаточном кредитном рейтинге, кредит только для основного жилья;
• VA: для военных и ветеранов, возможен вариант без взноса;
• второе жильё (дом для отдыха, зимовки): обычно от 10%;
• кредиты для иностранцев (foreign national loans): обычно 30–40%, без американской кредитной истории;
• кредиты по ITIN для тех, кто живёт или работает в США без номера социального страхования: взнос обычно выше, чем у стандартных программ.

Конкретные условия каждый кредитор устанавливает сам в рамках программы, поэтому разговор с ним нужен до поиска жилья.

Сколько это в долларах для Флориды

Посчитаю по типичным ценам из индекса Zillow. Отдельный дом во Флориде стоит около $397 тыс., кондо около $263 тыс.

• 3,5% на дом за $397 тыс.: около $14 тыс.;
• 5%: около $20 тыс.;
• 10% (второе жильё): около $40 тыс.;
• 20%: около $79 тыс.;
• 30% (иностранец): около $119 тыс.;
• 30% на кондо за $263 тыс.: около $79 тыс.

Цены сильно отличаются по регионам. В Джэксонвилле типичное жильё стоит около $285 тыс., в Орландо около $373 тыс., в Майами около $584 тыс. При взносе 30% разница между этими городами только по взносу составляет больше $90 тыс.

Рынок за последний год почти не двигался: по штату минус 0,9%, кондо минус 3,9%. Это не повод ждать скидок, но торговаться сейчас проще, чем в 2021–2022 годах.

Почему 20% считают границей

При обычном кредите с взносом меньше 20% кредитор требует ипотечную страховку (PMI). Она защищает банк, а не вас, и добавляется к ежемесячному платежу. Когда долг падает ниже 80% стоимости, PMI обычно можно снять. У FHA своя страховка, и снять её сложнее.

Поэтому выбор не всегда «внести как можно меньше». Иногда выгоднее внести 20% и не платить PMI, а иногда лучше оставить деньги в резерве на ремонт крыши или спецсбор. Ещё один довод за запас: в первые годы владения во Флориде нередко приходится менять кондиционер или водонагреватель, и это лучше оплатить из резерва, а не кредитной картой. Это личное решение, и я считаю для клиента оба варианта с реальными налогом, страховкой и взносами по конкретному объекту.

Деньги сверх первого взноса

Самая частая ошибка: человек копит ровно на взнос и не учитывает остальное. На закрытии понадобятся:

• расходы на закрытие: титульная страховка, сборы кредитора, оценка, налоги на документы, услуги title-компании;
• предоплата на эскроу-счёт кредитора: несколько месяцев налога на недвижимость и годовая страховка дома вперёд;
• резервы: многие кредиторы, особенно в программах для иностранцев, хотят видеть деньги на несколько месяцев платежей уже после закрытия;
• инспекция и оценка, которые оплачиваются до закрытия.

Отдельно о депозите. После подписания контракта вы переводите депозит на эскроу-счёт. Это не дополнительный платёж: на закрытии он засчитывается в первый взнос. Но депозит нужно иметь в момент подписания, а не к закрытию.

Почему иностранцу нужно 30–40% и как это меняется

Для кредитора иностранец без истории в США это заёмщик, которого сложно проверить и с которого сложно взыскать долг. Большой первый взнос компенсирует этот риск: даже если цены упадут, у банка остаётся запас. Отсюда и ставка выше, чем у резидентов, и требование резервов после закрытия.

Условия улучшаются, когда у вас появляется история в США: рабочая виза, вид на жительство, американский доход и кредитные карты с платежами без просрочек. Многие покупают первый объект с большим взносом, а позже рефинансируют кредит на лучших условиях. Гарантий здесь нет, это зависит от ставок на рынке и вашей ситуации в тот момент.

Откуда могут быть деньги на взнос

Кредитор проверяет происхождение каждого доллара. Деньги должны лежать на счёте какое-то время или иметь понятный источник: продажа другого объекта, накопления, подарок от родственника с письмом о подарке (для многих программ резидентов). Крупные свежие поступления на счёт кредитор попросит объяснить документами.

Если деньги приходят из-за границы, готовьте документы заранее: выписки, договор продажи, справку из банка. Перевод через несколько счетов разных людей вызывает больше вопросов, чем прямой перевод с вашего счёта.

Во Флориде есть программы помощи с первым взносом для местных покупателей, которые впервые покупают жильё и проходят по уровню дохода. Иностранцам без статуса в США они обычно недоступны.

Как рассчитать свой бюджет

Начинать стоит с предварительного одобрения у кредитора: он скажет, какая программа вам доступна и с каким взносом. Затем я считаю для конкретных объектов полную картину: взнос, расходы на закрытие, ежемесячный платёж с налогом и страховкой, взносы HOA или кондо.

С квартирой в кондо кредитор оценивает не только вас, но и здание. Если у ассоциации слабые резервы, судебные споры, много должников по взносам или крупные отложенные ремонты, банк может потребовать больший взнос или вообще отказать. После новых законов Флориды о кондо с 2022 года такие проверки стали строже. Поэтому для ипотеки на кондо я до оффера узнаю у кредитора, проходит ли конкретное здание. Это экономит недели и деньги на инспекции объекта, который всё равно не получит кредит.

Покупка жилья в ипотеку не даёт визу или грин-карту. Это не юридическая и не налоговая консультация. Условия кредита уточняйте у лицензированного кредитора. Я работаю на русском и английском и веду сделку удалённо, если вы за границей. Если хотите, пришлю подборку объектов с расчётом взноса и ежемесячных расходов под вашу программу.