Переезд во Флориду из Канады

Зимовка и полный переезд: две разные истории

Большинство канадцев, которые говорят о «переезде во Флориду», на самом деле планируют жить здесь зимой, а летом возвращаться домой. Для этого виза не нужна: гражданина Канады обычно впускают как посетителя, и общий ориентир составляет до шести месяцев в году. Работать в США в этом статусе нельзя.

Полный переезд требует иммиграционного основания: рабочей визы (например TN для ряда профессий или визы перевода внутри компании), инвесторской визы E-2, программы EB-5, семейного спонсорства или грин-карты другим путём. Покупка дома сама по себе такого основания не даёт, сколько бы он ни стоил. Если вы думаете о постоянном переезде, сначала поговорите с иммиграционным юристом, а покупку планируйте под выбранный статус.

Сколько дней можно проводить во Флориде

Для иммиграции важен ориентир в шесть месяцев. Для налогов важен другой тест, substantial presence. Считается так: дни в текущем году плюс треть дней прошлого года плюс шестая часть дней позапрошлого года. Если сумма доходит до 183, США могут считать вас налоговым резидентом.

Многие канадцы, которые проводят здесь около пяти месяцев каждый год, попадают под этот тест. Для них есть форма 8840, в которой вы заявляете о более тесной связи с Канадой. Её подают ежегодно и в срок. Детали лучше обсудить с бухгалтером, который работает с обеими странами.

С апреля 2025 года появилось ещё одно требование: канадцы, которые остаются в США 30 дней и дольше, должны пройти регистрацию, если при въезде не получили запись I-94. Обычно это касается тех, кто въезжает на машине. Правила по таким вещам меняются, поэтому проверяйте их перед каждым сезоном.

Налоги на жильё во Флориде для канадца

Подоходного налога штата во Флориде нет. Налог на недвижимость платят все владельцы, и для тех, кто не живёт здесь постоянно, он обычно около 1,5–2% от стоимости в год. Льгота homestead и ограничение роста оценки доступны только постоянным жителям, у которых дом основное место жительства, поэтому у зимующего канадца налог выше, чем у соседа-резидента.

Когда будете продавать, покупатель удержит часть цены по правилу FIRPTA, как правило 15%, и переведёт её в налоговую службу США. Излишек возвращается через декларацию. В Канаде продажу тоже нужно будет показать, а договор между странами помогает избежать двойного налога.

Есть и налог на наследство США для иностранцев: при крупной стоимости американского имущества он может затронуть ваших наследников. Договор между США и Канадой даёт канадцам частичную защиту, но структуру владения стоит обсудить с юристом. Это не юридическая и не налоговая консультация.

Где канадцы покупают во Флориде

Есть три основных направления, и у каждого свой характер:

• побережье Мексиканского залива: Сарасота, Венис (Venice), Пунта-Горда (Punta Gorda), Нейплс, Кейп-Корал (Cape Coral). Здесь высокая доля старших жителей: в Венисе около 61% старше 65 лет, в Нейплсе около 56%, в Пунта-Горде около 54%;
• атлантическое побережье: Форт-Лодердейл, Помпано-Бич, Голливуд, Бока-Ратон. Здесь больше кондо и ближе к крупным аэропортам;
• центр штата: Зе-Виллидж (The Villages), где 85% жителей старше 65 лет, и сообщества 55+ вокруг.

По ценам из индекса Zillow: типичное кондо в Сарасоте около $264 тыс., в Пунта-Горде около $235 тыс., в Помпано-Бич около $246 тыс., в Кейп-Корале около $191 тыс. Отдельные дома дороже: в Кейп-Корале около $335 тыс., в Венисе около $380 тыс.

Что проверить перед покупкой, если дом пустует летом

Летом Флорида живёт в сезон ураганов (официально с 1 июня по 30 ноября), а большинство зимующих владельцев в это время в Канаде. Поэтому к обычным проверкам я добавляю несколько вопросов:

• есть ли у дома или здания ставни от урагана или ударопрочные окна, и кто их закрывает в ваше отсутствие;
• какие условия у страховки для дома, который пустует несколько месяцев подряд: часть полисов требует регулярных проверок;
• зона наводнения по карте FEMA и цена отдельного полиса от наводнения;
• правила ассоциации о том, кто может жить в квартире без вас и нужно ли одобрение гостей;
• взносы HOA или кондо и планируемые спецсборы, особенно в зданиях старше 30 лет.

Для пустующего дома нужен человек или компания, которая регулярно его осматривает, проверяет кондиционер и влажность. Это отдельная строка расходов, и её стоит заложить в бюджет сразу.

Медицина, деньги и связь с Канадой

Провинциальная медицинская страховка за пределами Канады покрывает лечение ограниченно, а лечение в США дорогое. Поэтому зимующие канадцы обычно покупают отдельную медицинскую страховку для поездок на весь сезон. Если вы полностью переезжаете и перестаёте быть резидентом провинции, право на провинциальную страховку теряется, и вопрос медицины нужно решить до переезда.

При полном переезде Канада может считать, что вы продали часть своего имущества в момент выезда, и налог на прирост придётся посчитать заранее. Валюта тоже важна: покупка в долларах США при колебаниях курса меняет реальную цену. Многие держат часть сбережений в американских долларах заранее, чтобы не зависеть от курса в день сделки.

Как проходит покупка из Канады

Покупать можно удалённо: показы по видео, контракт с электронной подписью, депозит переводом на эскроу-счёт title-компании, инспекция, закрытие сделки с удалённой нотариальной заверкой. Ипотеку канадцам выдают и американские кредиторы, и подразделения канадских банков в США, условия зависят от вашей кредитной истории и программы.

Я живу у канадской границы и регулярно её пересекаю, поэтому вопросы зимующих канадцев знаю не по учебнику. Я работаю на русском и английском, считаю налог, страховку и взносы по каждому объекту и проверяю документы ассоциации. Если хотите, пришлю подборку объектов в выбранном регионе Флориды с расчётом расходов в долларах на год.