Купить мобильный дом во Флориде

Что это за жильё и почему год постройки решает всё

Под словами «мобильный дом» и «дом на колёсах» во Флориде обычно имеют в виду не автодом, а заводской дом, который привезли на участок и закрепили на опорах и анкерах. Переезжать с ним никто не планирует. Официально дома, построенные после середины 1976 года по федеральному стандарту HUD, называются manufactured home, а более старые mobile home, хотя в объявлениях эти слова смешивают.

Для Флориды важнее другая граница: 1994 год. После урагана Эндрю федеральные требования к прочности таких домов в ветровых зонах заметно ужесточили, и они действуют с июля 1994 года. Дома, сделанные раньше, хуже переносят ураганы, их труднее и дороже застраховать, а некоторые страховщики не берут их вовсе. Если смотрите дом 1980-х за небольшие деньги, сначала узнайте, сколько будет стоить страховка, и только потом торгуйтесь.

Три способа владеть: своя земля, парк или кооператив

Это то, что чаще всего путают покупатели.

• Дом вместе с землёй. Вы покупаете участок и дом на нём. Если дом надёжно закреплён и оформлен как недвижимость (real property), это обычная сделка с title-компанией, налогом на недвижимость и возможностью homestead для постоянных жителей. Такие дома чаще встречаются в сельских округах и на окраинах небольших городов.
• Дом в парке с платой за участок. Вы владеете только домом, а земля принадлежит владельцу парка, и вы каждый месяц платите ему lot fee. Дом в этом случае оформлен через штатное управление транспорта как имущество с титулом, почти как машина. Цена дома низкая, но плата за участок постоянная и растёт.
• Кооператив жителей. Жители сообща выкупили парк и владеют им через доли. Ежемесячные платежи обычно ниже и стабильнее, а правила решают сами жители через правление.

В объявлении цена дома в парке может выглядеть очень привлекательно. Поэтому я всегда считаю итог: плата за участок плюс страховка плюс содержание за год, а не только цену покупки.

Парки и закон Флориды о mobile home

Отношения жителей и владельцев парков с 10 и более участками регулирует Florida Mobile Home Act (глава 723 законов штата). Парк обязан выдать покупателю проспект с правилами и порядком повышения платы, а о повышении предупредить письменно и заранее. Перед покупкой я прошу:

• проспект парка и действующие правила;
• текущую плату за участок и историю её повышений за несколько лет;
• что входит в плату: вода, мусор, газон, клуб, бассейн;
• требования к покупателю и порядок его одобрения парком;
• возрастные правила: многие парки рассчитаны на 55+.

Отдельный риск: владелец парка может продать землю под другую застройку. Закон даёт жителям определённые права в такой ситуации, но переезд старого дома почти всегда дороже, чем его стоимость. Кооперативы этот риск снимают.

Что проверить в самом доме

Обычная инспекция подходит, но инспектор должен знать именно такие дома. Я прошу обратить внимание на:

• анкеры и крепления к земле (tie-downs) и документы об их установке;
• крышу: многие старые дома покрыты дополнительной крышей поверх оригинальной (roof-over), важно, когда и как её делали;
• полы: мягкие участки у ванной и кухни часто означают давнюю протечку;
• сантехнику и электрику, особенно в домах до 1990-х;
• пристройки, веранды и навесы: были ли разрешения на строительство.

Неоформленная пристройка может стать проблемой и при страховке, и при продаже. Зону FEMA адреса и стоимость страховки от наводнения тоже стоит узнать до конца инспекционного периода: многие парки стоят на низких участках недалеко от воды.

Деньги, налоги и где искать

Ипотеку на дом с землёй, оформленный как недвижимость, получить можно. На дом в парке обычно дают отдельный кредит под имущество (chattel loan) с более высокой ставкой и коротким сроком. Иностранцам без кредитной истории в США такой кредит получить трудно, поэтому большинство таких покупок проходят за наличные. Гражданство для покупки не нужно, но покупка не даёт визы.

Если дом стоит в парке и не оформлен как недвижимость, налог на землю платит парк, а владелец дома оплачивает ежегодный регистрационный сбор за дом. Homestead в этом случае обычно недоступен.

Где искать, зависит от бюджета и того, нужен ли вам залив рядом. Самые дешёвые округа по индексу Zillow находятся на севере и в центре штата: типичное жильё в округах Хайлендс (Highlands) около $231 тыс., Марион (Marion) около $268 тыс., Цитрус (Citrus) около $269 тыс., Полк (Polk) около $296 тыс. Много парков для 55+ и на побережье залива, в округах Пинеллас и Паско, а также в Шарлотт и Ли. Я работаю на русском и английском, читаю проспект парка и считаю по каждому дому полную годовую стоимость. Если хотите, пришлю подборку mobile home в выбранном районе с такими расчётами.