Купить дом во Флориде на аукционе

Три вида «дешёвых» домов, которые часто путают

• Foreclosure-аукцион: банк через суд взыскивает долг по ипотеке, и дом выставляют на публичные торги. Во Флориде изъятие идёт только через суд, поэтому дата торгов назначается судебным решением.
• Tax deed-аукцион: владелец годами не платил налог на недвижимость, и округ продаёт объект за долг.
• Банковский дом (REO, bank-owned): на аукционе никто не дал нужную цену, дом перешёл к банку, и банк продаёт его через агента, как обычный объект.

Для иностранного покупателя и для первой покупки в США эти варианты отличаются по риску очень сильно. Банковский дом покупается по обычному контракту с инспекцией и титульной страховкой. На двух видах торгов этих защит в привычном виде нет.

Как проходят foreclosure-торги во Флориде

В большинстве округов Флориды торги проводит клерк суда онлайн, на сайте округа. Участник заранее регистрируется и вносит депозит. После победы нужно в короткий срок внести 5% от итоговой цены, а оставшуюся сумму заплатить до конца следующего рабочего дня. Это значит, что деньги должны уже лежать на американском счёте: банковский перевод из-за границы может не успеть.

Внутрь дома до торгов вы, как правило, не попадёте. В доме может жить прежний владелец или жильцы, которых он туда пустил, и выселение после покупки идёт через суд, а это время и деньги на юриста. Владелец может погасить долг и отменить продажу до тех пор, пока клерк не оформит сертификат продажи. Торги также часто переносят, иногда несколько раз подряд.

Важный момент: банк-кредитор сам участвует в торгах и часто ставит на дом сумму, близкую к долгу. Поэтому многие дома на торгах уходят к банку, а не к частному покупателю, и потом появляются на рынке уже как REO.

Какие долги могут перейти к покупателю

Это главный риск, о котором молчат рекламные курсы. Торги по первой ипотеке обычно снимают с дома более поздние залоги, но не все обязательства исчезают. Что я проверяю (вместе с title-компанией или юристом) до участия:

• неоплаченный налог на недвижимость: он остаётся за объектом;
• долги перед HOA или ассоциацией кондо: по законам Флориды новый владелец может отвечать за часть неоплаченных взносов;
• штрафы муниципалитета за нарушение норм (code enforcement), которые иногда копятся годами;
• счета за воду и канализацию, если город выставляет их как залог;
• иск, по которому идут торги, может быть не по первой ипотеке, а по второй или по иску HOA: тогда первая ипотека остаётся на доме.

Без полной проверки титула покупка на торгах похожа на ставку. Профессиональные покупатели закладывают на эту работу и на ремонт серьёзный запас, и именно поэтому их цена на торгах не такая низкая, как ожидают новички.

Tax deed-аукционы и налоговые сертификаты

Во Флориде округа каждый год продают налоговые сертификаты на неоплаченный налог. Покупатель сертификата платит долг за владельца и получает право на проценты, а не дом. Если долг так и не погашен, держатель сертификата может через несколько лет запросить продажу объекта на tax deed-аукционе.

На таких торгах цены бывают действительно низкими, особенно на участки земли в сельских округах. Но титул после tax deed часто требует отдельной судебной процедуры, прежде чем на объект выдадут титульную страховку и его можно будет нормально продать или заложить. Для человека, который живёт за границей и хочет дом для себя, это слишком длинная дорога.

Ещё одна деталь: на tax deed-торгах часто продаются не дома, а пустые участки, иногда без подъезда или в болотистой местности. По фотографии со спутника это не всегда видно. Прежде чем ставить, нужно проверить зонирование, доступ к дороге, подключение воды и канализации и зону наводнения по карте FEMA. Без этого дешёвый участок может оказаться землёй, на которой нельзя построить дом.

Банковские дома: самый понятный вариант

Если вы ищете «банковские дома Флорида», речь почти всегда идёт о REO. Банк продаёт их через агента, объект выставлен на MLS, его можно посмотреть, сделать инспекцию и получить титульную страховку. Торг тоже возможен, но банк редко делает ремонт и обычно продаёт «как есть».

Особенности сделки с банком:

• контракт банк часто присылает свой, со своими дополнениями, и их нужно внимательно читать;
• ответ на оффер идёт дольше, чем от частного продавца, иногда неделями;
• раскрытий о состоянии дома банк почти не даёт, потому что сам в нём не жил;
• в доме могут быть отключены коммуникации, и для инспекции их приходится включать.

Сейчас рынок спокойный: за год типичная цена по штату снизилась на 0,9%, кондо на 3,9%. В такой обстановке обычный продавец, которому нужно переехать, иногда уступает не меньше, чем банк.

Как иностранцу подойти к аукционам и банковским домам

Гражданство для участия не требуется, но на торгах нужны наличные в США, быстрая проверка титула и человек на месте, который посмотрит дом снаружи и район. Покупка дома, в том числе на аукционе, не даёт визу или грин-карту. При будущей продаже иностранным владельцем покупатель удержит часть цены по правилу FIRPTA.

Мой подход простой. Для первой покупки я предлагаю клиентам банковские дома и продавцов, которым нужно продать быстро: дисконт меньше, но есть инспекция, титульная страховка и понятный контракт. Я веду сделку на русском и английском, считаю налог, страховку и взносы по объекту и могу провести всё удалённо. Если хотите, пришлю подборку реальных банковских и срочных продаж в вашем бюджете.

Это не юридическая консультация: перед участием в торгах закажите проверку титула и поговорите с юристом по недвижимости во Флориде.