Купить дом в закрытом посёлке во Флориде

Какие бывают закрытые посёлки

Словом gated во Флориде называют очень разные места. Чтобы не сравнивать несравнимое, я делю их на четыре типа:

• посёлок с автоматическими воротами по коду или пропуску, без охраны: самый частый и самый недорогой вариант;
• посёлок с постом охраны у въезда (guard-gated): гостей записывают, взносы выше;
• клубное сообщество с полем для гольфа, теннисом и клубным домом: к HOA добавляются клубные взносы;
• сообщество 55+: по федеральному закону не меньше 80% занятых домов должны иметь хотя бы одного жителя старше 55 лет.

Внутри посёлка дороги обычно частные. Их ремонт, ворота, освещение и общие зоны оплачивает ассоциация, то есть вы. Поэтому в закрытом посёлке особенно важно, сколько ассоциация накопила на будущие ремонты.

В быту ворота означают простые вещи: гостей и доставку нужно записывать, у курьеров и мастеров бывают задержки на въезде, а у ассоциации больше правил о том, как выглядят дом и двор. Одним это нравится, другим мешает. Я советую до покупки провести в посёлке хотя бы день или попросить меня проехать через въезд с камерой в будний вечер.

Где таких посёлков больше всего и сколько там стоит жильё

Отдельных цифр Zillow по закрытым посёлкам нет, поэтому ориентируйтесь на средний уровень цен в районе. Внутри посёлка дома обычно дороже этого уровня.

• Юго-запад: Нейплс (Naples) и округ Кольер, около $552 тыс. по округу. Здесь много клубных сообществ с гольфом.
• Округ Палм-Бич: Бока-Ратон (Boca Raton) около $580 тыс., Палм-Бич-Гарденс (Palm Beach Gardens) около $696 тыс., по округу около $476 тыс.
• Северо-восток: округ Сент-Джонс у Джэксонвилла, около $493 тыс.
• Пригороды Орландо: округа Ориндж около $401 тыс. и Оцеола около $359 тыс.
• Центр штата: The Villages, около $392 тыс., где 85% жителей старше 65 лет по переписи ACS.

Доступнее всего закрытые посёлки там, где ниже и общий уровень цен: в округах Ли (около $334 тыс.), Полк (около $296 тыс.) и Марион (около $268 тыс.). По Флориде в целом типичное жильё стоит около $375 тыс. и за год подешевело на 0,9%.

Из чего складываются платежи

Когда клиент спрашивает, сколько стоит дом в закрытом посёлке, я отвечаю двумя цифрами: цена покупки и стоимость владения в год. Во вторую входят:

• взнос HOA, часто двухуровневый: основная (master) ассоциация и ассоциация вашего района;
• клубные взносы, если членство обязательное: в юго-западной Флориде такие посёлки называют bundled golf;
• разовый вступительный или капитальный взнос при покупке, в клубных сообществах он бывает очень заметным;
• CDD в новых посёлках: отдельный платёж в счёте налога на недвижимость;
• налог на недвижимость: без homestead обычно 1,5–2% от стоимости;
• страховка дома, которую ворота не удешевляют.

Бывает, что дом в закрытом посёлке на $50 тыс. дешевле похожего дома снаружи, но платежи за 10 лет съедают эту разницу несколько раз.

Что я читаю до оффера

• Бюджет ассоциации и резервы на дороги, ворота, крыши общих зданий.
• Протоколы собраний: там видно, обсуждают ли спецсбор или повышение взносов.
• Правила (declaration и bylaws): заборы, цвет дома, лодки и трейлеры у дома, животные, кто может жить в доме.
• Нужно ли одобрение покупателя ассоциацией и сколько оно занимает.
• Estoppel certificate: справка о долгах продавца перед ассоциацией на дату закрытия.
• Судебные споры ассоциации со строителем или жителями.
• Для 55+: как именно ассоциация проверяет возраст жильцов и кто может жить с вами.

Отдельно проверяю сам дом: крышу, отчёт wind mitigation, зону FEMA по адресу и котировку страховки до конца инспекционного периода. Ворота не заменяют инспекцию.

Новый дом в закрытом посёлке

Многие закрытые посёлки строят крупные застройщики, и цена в рекламе часто включает скидку при оформлении ипотеки через их банк. Сравните это предложение с независимым кредитором: итоговая стоимость кредита бывает выше, чем выглядит скидка. В новом посёлке взносы HOA в первые годы может устанавливать сам застройщик, пока он контролирует ассоциацию, и после передачи жителям они нередко меняются.

Закажите независимую инспекцию до закрытия и ещё одну до конца гарантийного года. Своего агента лучше привести с первого визита в офис продаж: у многих застройщиков это условие, без которого агент потом не может представлять покупателя.

Покупка из другой страны

Иностранцу не нужно гражданство США, чтобы купить дом в закрытом посёлке. Если ассоциация требует одобрения покупателя, собеседование обычно можно пройти по видео. Сделку можно провести удалённо: показы по видео, электронная подпись, перевод на эскроу title-компании, удалённое закрытие. Ипотека для иностранцев обычно требует 30–40% первого взноса.

Я работаю на русском и английском, читаю документы сообщества до подписания и считаю по каждому дому все платежи за год. Если хотите, пришлю подборку домов в закрытых посёлках выбранного района с таким расчётом.