Кондо или дом во Флориде: что купить

Сколько стоят кондо и дома: разрыв сильно зависит от города

В среднем по штату разница между кондо и отдельным домом около $134 тыс. Но в городах картина разная, и это полезно знать до выбора района. По индексу Zillow:

• в Орландо типичное жильё стоит около $373 тыс., а кондо около $171 тыс., то есть меньше половины;
• в Майами жильё около $584 тыс., кондо около $384 тыс.;
• в Майами-Бич кондо около $460 тыс., почти столько же, сколько всё жильё в городе ($531 тыс.), потому что там в основном и продаются квартиры;
• в Палм-Кост (Palm Coast) кондо даже дороже среднего жилья: $352 тыс. против $344 тыс., там это часто новые или прибрежные дома;
• в Санрайзе (Sunrise) кондо около $136 тыс., это в основном старые комплексы.

Дешёвое кондо почти всегда означает здание 1970–80-х годов. Именно такие здания сейчас сильнее всего платят за новые требования к резервам и ремонту, и именно там цены падают быстрее.

Почему кондо подешевели: законы 2022 года простыми словами

После обрушения здания в Сёрфсайде Флорида ввела правила, которые изменили экономику старых кондо:

• здания кондо от трёх жилых этажей проходят milestone-инспекцию конструкций до конца года, когда им исполняется 30 лет (или 25, если этого требует местный строительный отдел), потом каждые 10 лет;
• раз в 10 лет делается исследование резервов на конструктив (SIRS);
• для бюджетов, принятых с 31 декабря 2024 года, собственники больше не могут голосованием отказаться от этих резервов или уменьшить их.

Раньше многие ассоциации годами держали взносы низкими, откладывая ремонт. Теперь резервы обязательны, и во многих старых зданиях взносы выросли, а кое-где появились крупные спецсборы. Часть продавцов не хочет или не может их платить и снижает цену. Для покупателя это одновременно возможность и ловушка: дешёвая квартира может прийти с будущим счётом на десятки тысяч.

Плюсы и минусы кондо

Что вы получаете:

• меньшую цену входа и часто лучшее расположение за те же деньги: у воды, в центре, рядом с пляжем;
• крыша, фасад, территория и бассейн на ассоциации, владелец отвечает только за квартиру;
• страхование здания уже во взносах, вам нужен полис на внутреннюю часть (HO-6);
• удобно, если вы живёте здесь полгода: квартиру проще закрыть и уехать.

Чем платите:

• ежемесячные взносы, которые решает совет ассоциации, а не вы;
• риск спецсбора, особенно в зданиях старше 25–30 лет;
• правила: животные, ремонт, парковка, одобрение покупателя ассоциацией;
• ипотеку в части зданий получить сложнее: банки проверяют финансы ассоциации и могут отказать по зданию, а не по вам.

Плюсы и минусы отдельного дома

Что вы получаете: землю, контроль над ремонтом и расходами, обычно больше площади. За пять лет весь рынок во Флориде по индексу Zillow вырос на 18,6%, а кондо за тот же срок только на 12,2%. Это не обещание на будущее, но разница показывает, что спрос на землю держался лучше, чем на квартиры в старых зданиях.

Чем платите:

• страховка целиком на вас, и её цена зависит от возраста крыши, отчёта wind mitigation, а для старых домов ещё и 4-point инспекции;
• франшиза на ураган считается в процентах от суммы страхования дома (2%, 5% или 10%) и применяется раз в календарный год;
• страховка от наводнения отдельно, если дом в зоне A или V по FEMA и есть ипотека, она обязательна;
• в новых районах часто есть HOA и ещё CDD, отдельный сбор в налоговом счёте за инфраструктуру района;
• крыша, кондиционер, бойлер, газон и бассейн на вас.

Таунхаус находится посередине: стены общие, крыша иногда на ассоциации, иногда на владельце. Это нужно проверять в документах конкретного сообщества.

Как сравнивать честно: полная сумма в месяц

Я никогда не сравниваю кондо и дом по цене. Сравнивать нужно ежемесячную сумму: ипотека (если есть) плюс налог на недвижимость, плюс страховка, плюс взносы HOA или кондо, плюс CDD, плюс резерв на ремонт для дома. Налог без homestead во Флориде обычно 1,5–2% стоимости в год, с homestead для постоянных жителей заметно меньше.

Часто бывает так, что кондо за $250 тыс. с высокими взносами обходится в месяц почти как дом за $350 тыс. с собственной страховкой. А бывает наоборот. Поэтому по каждому объекту, который вы рассматриваете, я свожу все расходы в одну таблицу, а у кондо отдельно читаю бюджет, резервы и протоколы собраний.

Для покупателя из другой страны есть ещё один фактор. Кредиты для иностранцев обычно требуют первоначальный взнос 30–40%, и по кондо банк дополнительно проверяет само здание: долю просроченных взносов у собственников, резервы, судебные споры ассоциации. Если здание не проходит проверку, кредит не дадут, даже если у вас всё в порядке. С домом этот слой проверки отсутствует. Поэтому покупателям с ипотекой я советую сначала узнать у кредитора, работает ли он с конкретным зданием, а уже потом писать оффер. При покупке кондо на вторичном рынке у вас есть 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации, чтобы отказаться от сделки, если в бумагах нашлось что-то неприятное.

Кому что подходит

• Кондо чаще выбирают те, кто живёт во Флориде часть года, покупает из другой страны и не хочет заниматься домом, хочет быть у воды при ограниченном бюджете. Лучше всего смотреть здания, где milestone-инспекция и SIRS уже пройдены, а резервы собраны.
• Дом подходит семьям, тем, кто переезжает насовсем и оформит homestead, владельцам машин, лодок и собак, тем, кто хочет сам решать, когда и сколько тратить на ремонт.
• Таунхаус или вилла в сообществе выбирают, когда хочется своей земли поменьше и обслуживания снаружи.

Если хотите, пришлю подборку кондо и домов в одном бюджете с расчётом полной суммы в месяц, чтобы сравнить их на реальных примерах.