Ипотека без кредитной истории в США

Почему без кредитной истории сложно

Американский банк оценивает заёмщика прежде всего по кредитному рейтингу (credit score), который собирают бюро кредитных историй в США. Если вы только переехали или живёте за границей, рейтинга нет вовсе. Это не плохая история, а её отсутствие, но для стандартных программ результат одинаковый: обычный кредит, который потом выкупают крупные государственные агентства, без рейтинга не выдают.

Поэтому иностранцам и новым жителям США предлагают так называемые нестандартные кредиты (non-QM). Их выдают банки и кредитные компании, которые держат риск у себя и сами устанавливают правила. Условия у разных кредиторов отличаются сильно, и сравнивать нужно минимум несколько предложений. Смотрите не только на ставку, но и на комиссии, штраф за досрочное погашение и требования к резерву.

Вариант 1: кредит для иностранца (foreign national)

Подходит тем, кто живёт и зарабатывает за пределами США. Кредитный рейтинг США не нужен, вместо него банк смотрит на ваши доходы и счета дома и на размер первого взноса.

Типичные условия:

• первый взнос 30–40% цены;
• ставка выше, чем по стандартной ипотеке;
• резерв на счёте, которого хватит на несколько месяцев или год платежей;
• часто ограничения по типу жилья: некоторые кондо банк не кредитует.

Документы обычно такие: заграничный паспорт, иногда виза, выписки из банка за несколько месяцев, справка о доходах или налоговые декларации из вашей страны, письмо-рекомендация от вашего банка. Документы на других языках придётся переводить. Деньги на взнос банк попросит показать на счёте и объяснить их происхождение.

Вариант 2: ипотека по ITIN

ITIN это налоговый номер, который IRS выдаёт людям без права на SSN. Его получают иностранцы, которые платят налоги в США, и многие недавно переехавшие. Ипотека по ITIN рассчитана на тех, кто живёт и работает в США, но не может получить обычный кредит.

Банк смотрит на американские налоговые декларации, подтверждённый доход и историю платежей. Если обычного кредитного рейтинга нет, некоторые кредиторы принимают альтернативную историю: регулярные платежи за телефон, коммунальные услуги, страховку за последний год-два. Первый взнос по таким кредитам обычно ниже, чем у кредита для иностранца, но выше, чем у стандартной ипотеки.

Вариант 3: купить за наличные и рефинансировать позже

Некоторые покупатели покупают дом за собственные деньги, а затем, когда появляется кредитная история или ITIN, берут кредит под уже купленный дом и возвращают часть денег. Плюс в том, что оффер без ипотеки сильнее: продавец не ждёт одобрения банка, сделка закрывается быстрее, и часто удаётся договориться о цене.

Минус очевиден: нужна вся сумма сразу, а будущий кредит не гарантирован. Условия рефинансирования станут известны только тогда, когда вы будете его оформлять.

Если вы переехали в США надолго, кредитную историю можно начать строить сразу: обеспеченная кредитная карта, небольшой кредит, оплата без просрочек. Через год-два это открывает доступ к обычным программам.

Если вы из Канады или у вас есть имущество дома

Канадцам часто проще остальных. Некоторые банки с подразделениями в обеих странах учитывают канадскую кредитную историю и доход при выдаче кредита на жильё во Флориде. Условия всё равно отличаются от канадских, но первый взнос и документы бывают мягче, чем у кредита для иностранца с нуля. Спросите об этом в своём банке до того, как искать кредитора во Флориде.

Ещё один путь, о котором часто забывают, это кредит под залог имущества в вашей стране. Если у вас дома есть квартира или дом без долга, местный банк может дать кредит под него, а во Флориде вы покупаете как наличный покупатель. Здесь важны валютный риск, налоги в вашей стране и правила перевода денег, поэтому такую схему стоит обсудить с местным финансовым консультантом.

Что банк проверит, кроме вас

Банк кредитует не только заёмщика, но и сам объект. Он заказывает независимую оценку: если она окажется ниже цены контракта, разницу придётся доплатить из своих денег или пересмотреть цену.

С квартирами в кондо отдельная история. Банк изучает финансовое состояние здания: резервы, долю владельцев с долгами по взносам, судебные споры, спецсборы, страховку. После законов Флориды о кондо 2022 года многие старые здания не проходят проверку, и кредит на квартиру в таком доме не одобрят, даже если у вас всё в порядке. Это нужно выяснить до подписания контракта, а не после.

Ещё одно требование банка: страховка. Без полиса от ветра и пожара, а в зоне повышенного риска FEMA ещё и от наводнения, кредит не выдадут. Во Флориде котировку лучше получать сразу после подписания контракта.

Как не сорвать сделку

Без кредитной истории одобрение длится дольше обычного. Несколько правил, которые экономят время:

• получите предварительное одобрение до поиска дома, а не после оффера;
• соберите выписки и переводы заранее и не переводите крупные суммы между счетами в последние месяцы без объяснимой причины;
• заложите в контракт срок по финансированию с запасом и следите за ним;
• для кондо сразу спросите кредитора, кредитует ли он конкретное здание.

Если банк не одобрил кредит в срок, предусмотренный контрактом, правильно оформленное условие по финансированию позволяет выйти из сделки с возвратом депозита.

Это общее описание, а не финансовая или юридическая консультация: условия зависят от кредитора и меняются. Я не выдаю кредиты и не рекомендую конкретные банки, но работаю с покупателями без истории в США на русском и английском, помогаю собрать пакет документов, подбираю объекты, которые банк реально прокредитует, и считаю полный ежемесячный платёж с налогом и страховкой. Если хотите, пришлю подборку домов или квартир в вашем бюджете с учётом нужного первого взноса.