Флорида или Техас: где купить дом

Техас или Флорида: налоги в цифрах и правилах

Подоходный налог. Ни Флорида, ни Техас не берут налог штата с зарплаты, пенсии и дохода от бизнеса. Федеральный налог США остаётся в обоих случаях. По этому пункту штаты равны.

Налог на недвижимость. Здесь разница большая. Техас компенсирует отсутствие подоходного налога высоким налогом на имущество, и его ставки обычно одни из самых высоких в стране. Для основного жилья в Техасе есть homestead-вычет по школьному налогу. По поправке, которую избиратели одобрили в ноябре 2025 года, он вырос до $140 000. Во Флориде без homestead налог обычно 1,5–2% от стоимости в год, а homestead в 2026 году снимает до $51 411 оценочной стоимости и ограничивает рост оценки 3% в год или инфляцией.

Второй дом. Если дом не будет вашим постоянным жильём (дача на зиму, дом для родителей, который оформлен на вас), вычета не будет ни там, ни там. Во Флориде у такого дома рост оценки по нешкольным налогам ограничен 10% в год.

Голосование. Во Флориде на голосовании 3 ноября 2026 года стоит поправка Amendment 3, которая касается налога на дома с homestead и без. Ей нужно 60% голосов, итог на момент написания неизвестен.

Страховка, ураганы и другие природные риски

Ураганы приходят в оба штата. Во Флориде риск распределён почти по всему полуострову, поэтому страховка дома здесь в среднем дорогая, а ураганная франшиза считается процентом от страховой суммы (2%, 5%, 10%) и применяется раз в календарный год. В Техасе прямой удар ураганов приходится на побережье Мексиканского залива, а в глубине штата у страховщиков другие заботы: град, торнадо, засуха и движение глинистого грунта под фундаментом. Зимой 2021 года Техас пережил сильные морозы с отключениями электричества.

Для Флориды я всегда советую:

• получить котировку страховки до конца инспекционного периода;
• проверить зону FEMA по точному адресу, страховка от наводнения продаётся отдельно;
• заказать отчёт wind mitigation, если продавец его не дал, он может заметно снизить премию;
• для домов старше 25–30 лет готовиться к 4-point inspection, страховщики её требуют.

Флорида или Техас для жизни

• Флорида — море или залив почти из любой точки в пределах часа-двух, мягкая зима, жаркое влажное лето. Много пенсионеров и сезонных жителей: по данным переписи ACS в Клируотере старше 65 лет 24% жителей, в Ларго 28%, а в Майами 16%. Заметное русскоязычное окружение в Южной Флориде.
• Техас — крупные деловые города (Хьюстон, Даллас, Остин, Сан-Антонио), большие расстояния, жаркое и сухое лето в центре и на западе, влажное на побережье. Чаще выбирают ради работы и бизнеса.

Если переезд связан с работой в конкретной компании, город часто выбирает себя сам. Если работа удалённая или вы на пенсии, на первый план выходят климат, море и стоимость владения домом.

Ещё одна деталь для тех, кто планирует жить во Флориде долго. Накопленную экономию по homestead (разницу между рыночной и ограниченной оценкой) можно перенести на следующий дом внутри Флориды, до $500 000, если купить его и оформить новый homestead в течение трёх лет. Поэтому при переезде из одного флоридского дома в другой налог не всегда начинается с нуля. При переезде в другой штат эта экономия теряется.

Сколько стоит дом во Флориде по регионам

По индексу Zillow:

• округ Дювал (Джэксонвилл) — около $294 тыс., сам Джэксонвилл — $285 тыс.;
• округ Хиллсборо (Тампа) — $376 тыс., округ Пинеллас (Сент-Питерсберг, Клируотер) — $369 тыс.;
• округ Ориндж (Орландо) — $401 тыс., округ Оцеола (Киссимми) — $359 тыс.;
• округ Ли (Кейп-Корал, Форт-Майерс) — $334 тыс.;
• округ Бровард — $422 тыс., Палм-Бич — $476 тыс., Майами-Дейд — $523 тыс.

Отдельный дом в штате в среднем стоит около $397 тыс., кондо — около $263 тыс., и за год кондо подешевели на 3,9%. Квартиры в старых зданиях дешевеют из-за новых требований к резервам и инспекциям, поэтому там можно найти хорошую цену, но и риск спецсбора выше.

Что учесть при покупке во Флориде

• Кондо. Для зданий от трёх этажей обязательны milestone-инспекции и исследование резервов SIRS. Покупатель на вторичном рынке может отказаться от сделки в течение 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации.
• Новые посёлки. Почти всегда HOA и часто CDD, отдельный сбор в налоговом счёте.
• Закрытие через титульную компанию, деньги идут через эскроу. Сбор с документа на ипотеку $0,35 за каждые $100 кредита и intangible tax 0,2% от суммы кредита.
• Иностранцы покупают без гражданства и ВНЖ, но покупка не даёт визы. Закон SB 264 (2023) ограничивает покупки для людей с постоянным проживанием в нескольких странах рядом с военными объектами и критической инфраструктурой, это проверяется до подписания.

Это не налоговая консультация: если сравниваете штаты ради налогов, покажите свою ситуацию CPA. Я со своей стороны работаю на русском и английском, считаю по каждому дому налог, взносы и страховку и могу провести покупку удалённо.

Кому подойдёт каждый штат

Флорида чаще подходит тем, кому нужны море и тёплая зима, кто покупает второй дом на сезон, кто приезжает из Канады на зиму, и семьям, которые оформят homestead и получат ограничение роста налога. Техас чаще подходит тем, у кого работа или бизнес в его крупных городах, кому нужен большой дом на большом участке и кто готов к более высокому налогу на имущество взамен на другие условия. Если Флорида в вашем списке, пришлю подборку домов в выбранных районах с расчётом полной стоимости владения, чтобы сравнение с Техасом было честным.