Дом с HOA или без HOA во Флориде

Что такое HOA и чем оно отличается от кондо-ассоциации

HOA (homeowners association) — ассоциация владельцев домов в посёлке. Во Флориде она работает по главе 720 законов штата. Вы владеете домом и землёй под ним, а ассоциация владеет и содержит общее: въезд, дороги внутри посёлка, пруды, бассейн, клуб, озеленение у ворот. Кондо-ассоциация работает по другой главе (718) и отвечает за само здание, крышу, фасад и страховку корпуса. Поэтому взнос в кондо обычно выше и рискованнее: туда входят резервы на ремонт здания.

Членство в HOA обязательное. Если дом в посёлке с ассоциацией, вы становитесь её членом в день закрытия сделки, и отказаться нельзя. Правила записаны в декларации (declaration of covenants), уставе и регламенте. Они привязаны к земле и действуют на любого следующего владельца.

Плюсы дома в посёлке с HOA

• Предсказуемый вид улицы. Соседям не дадут поставить ржавый фургон во дворе или покрасить дом в кислотный цвет. Для многих покупателей это главная причина выбрать HOA.
• Общие удобства. Бассейн, теннисные корты, спортзал, детская площадка, иногда охраняемый въезд. Отдельно такое содержать дороже.
• Часть обслуживания снята с вас. В некоторых посёлках взнос покрывает стрижку газона, кабельное телевидение и интернет, вывоз мусора. Это удобно, если вы живёте во Флориде не весь год.
• Новое строительство. Почти все свежие посёлки застройщиков идут с HOA, так что если нужен дом последних лет постройки, без ассоциации вариантов мало.

Минусы и риски, о которых говорят реже

• Взнос растёт. Бюджет ассоциации утверждает совет, и при росте страховки и цен на подрядчиков взносы поднимают.
• Спецсборы. На крупный ремонт (дороги, клуб, дамба пруда) могут объявить special assessment, и платить его обязаны все владельцы.
• Ограничения. Цвет дома, забор, навес, бассейн во дворе, лодка или пикап у дома, иногда количество и размер животных. Изменения часто требуют одобрения архитектурного комитета.
• Право залога. За неоплаченные взносы ассоциация во Флориде может наложить залог (lien) на дом и в крайнем случае обратить на него взыскание. Это серьёзнее, чем просто штраф.
• CDD поверх HOA. В новых посёлках часто есть ещё и CDD (community development district) — отдельный сбор на дороги, канализацию и благоустройство, который приходит в составе налогового счёта. Это не HOA, но платить его тоже придётся.

Где искать дом без HOA

Посёлков без HOA в смысле новых закрытых комплексов почти нет. Но домов без ассоциации во Флориде много, просто они выглядят иначе.

• Старые районы городов. Кварталы, застроенные до 1980-х, в Тампе, Сент-Питерсберге, Джэксонвилле, Орландо, Форт-Лодердейле часто без обязательной ассоциации. Иногда там есть добровольная соседская ассоциация с символическим взносом.
• Города с большой нарезкой участков. Кейп-Корал (Cape Coral), Норт-Порт (North Port), Порт-Сент-Луси (Port St. Lucie), Палм-Бей (Palm Bay) когда-то размечали на тысячи отдельных участков, и многие улицы там без HOA. По индексу Zillow типичный дом в Кейп-Корале стоит около $335 тыс., в Норт-Порте и Палм-Бей — около $303 тыс.
• Сельские округа. Земельные участки с домом в округах вроде Марион, Цитрус, Полк, Хайлендс часто продаются без ассоциации. Типичная цена в этих округах $231–296 тыс.

Отсутствие HOA не значит отсутствие правил. Город и округ всё равно регулируют зонирование, заборы, вырубку деревьев и пристройки. А в некоторых районах действуют старые ограничения (deed restrictions) без ассоциации, которая бы их применяла. Это видно в титульном отчёте.

Что я проверяю перед предложением на дом с HOA

• Текущий взнос, что в него входит и как он менялся за последние два-три года.
• Утверждённый бюджет и наличие резервов. Пустой резервный фонд — первый признак будущего спецсбора.
• Протоколы последних собраний совета: там обсуждают крупные ремонты и суды раньше, чем это попадает в объявление.
• Есть ли объявленные или планируемые спецсборы и кто их платит по контракту — продавец или покупатель.
• Декларацию и регламент: ограничения на парковку, лодки, заборы, бассейн, животных, а также правила для владельцев, которые бывают во Флориде наездами.
• Estoppel certificate — справку ассоциации о том, что за домом нет долгов. Её заказывает титульная компания перед закрытием.
• CDD: сумму и срок, на который выпущены облигации. Это видно в налоговом счёте округа.

Для дома без HOA список другой: возраст крыши и отчёт wind mitigation, зона FEMA по точному адресу, расчёт страховки до конца инспекционного периода, состояние септика и колодца, если дом не подключён к городским сетям. Если хотите, я посчитаю по конкретным объектам, во что выходит дом с HOA и без него с учётом взносов, CDD, налога и страховки.

Как решить для себя

Я обычно задаю покупателю три вопроса. Сколько месяцев в году вы будете в доме. Готовы ли вы сами отвечать за газон, ремонт и внешний вид. Насколько вам важны бассейн, клуб и закрытый въезд. Тем, кто живёт во Флориде по полгода, HOA с обслуживанием территории обычно облегчает жизнь. Тем, кто хочет лодку у дома, мастерскую во дворе и свободу перестраивать, проще без ассоциации.

Взнос HOA сам по себе не плохой и не хороший. Важно, что за него получаете и насколько здорова ассоциация финансово. Сравнивать варианты стоит по полной ежемесячной стоимости владения, а не только по цене дома.

Пример логики, без конкретных сумм: два дома по одной цене, один в посёлке с HOA и CDD, другой на улице без ассоциации. У первого ежемесячный платёж выше, но новее крыша, ниже страховка и меньше ремонта в первые годы. У второго платёж ниже, зато крыша может быть ближе к замене, и страховая компания это учтёт. Итог по году бывает близким, поэтому я считаю оба варианта на бумаге, а не на ощущениях.