Депозит при покупке дома во Флориде

Сколько вносить и от чего это зависит

Единой нормы нет, есть практика. Для небольших и недорогих объектов депозит часто фиксированная сумма в несколько тысяч долларов. Для обычного дома на вторичном рынке нормальными считаются 3–5%. При конкуренции за хороший дом или при покупке за наличные покупатели предлагают 10%: продавцу это показывает серьёзность намерений.

Иностранному покупателю я обычно советую не экономить на размере депозита. Продавцу и его агенту сложнее проверить покупателя из другой страны, и крупный депозит снимает часть вопросов. Риск при этом не растёт, если сроки и условия выхода из сделки в контракте прописаны правильно.

Новостройки живут по другим правилам. Застройщики часто просят 10–20% и больше, нередко частями по мере строительства. Для новых кондо во Флориде закон защищает депозит до 10% цены: он должен лежать на эскроу, а то, что сверх этого, по условиям контракта застройщик может использовать на строительство. Это нужно читать до подписания.

Кто держит деньги: эскроу-агент

Во Флориде депозит получает эскроу-агент, указанный в контракте: title company, адвокат или брокерская компания. Продавец не получает эти деньги до закрытия сделки, а при closing депозит засчитывается в цену покупки.

• Если деньги получил брокер, правила штата обязывают положить их на эскроу-счёт не позже конца третьего рабочего дня.
• Title company или адвокат держат деньги на трастовом счёте и выдают их только по условиям контракта или по согласию сторон.
• Кто именно будет эскроу-агентом, обсуждается в контракте. Часто это та же title company, которая проводит закрытие сделки.

После перевода попросите письменное подтверждение получения депозита (escrow letter). Оно понадобится и вам, и продавцу.

Сроки по стандартному контракту Флориды

Большинство сделок с жильём во Флориде идут по стандартным формам Florida Realtors и Florida Bar (FR/BAR). Если сторона не вписала свои сроки, действуют сроки по умолчанию:

• первый депозит вносится в течение трёх дней после даты вступления контракта в силу (Effective Date);
• дополнительный депозит, если он предусмотрен, через десять дней;
• inspection period в контракте AS IS обычно 15 дней: в это время вы можете выйти из сделки по любой причине и вернуть депозит;
• при покупке в ипотеку срок одобрения кредита по умолчанию 30 дней.

Для покупателя из-за рубежа три дня на международный перевод очень мало. Я обычно вписываю в контракт более длинный срок для первого депозита и заранее предупреждаю агента продавца, откуда и когда придут деньги.

Когда депозит возвращают, а когда его можно потерять

Депозит возвращается, если вы выходите из сделки по основанию, которое даёт контракт, и делаете это вовремя:

• в течение inspection period, если вас не устроила инспекция, страховка или что-то ещё;
• если не получено одобрение ипотеки в срок и вы правильно уведомили продавца;
• если продавец не может передать чистое право собственности;
• при покупке кондо на вторичном рынке, если вы отказываетесь в течение 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации.

Риск появляется, когда сроки проходят. После окончания inspection period контракт AS IS уже не даёт права выйти из-за состояния дома. Если покупатель просто передумал или не закрыл сделку без законного основания, продавец может претендовать на депозит. Самые частые ошибки, которые я вижу: страховую котировку получают после inspection period, а уведомление об отказе отправляют на день позже или не в той форме, которую требует контракт.

Если стороны спорят о депозите

Эскроу-агент не решает сам, кто прав. При споре он держит деньги, пока стороны не договорятся письменно или не будет решения суда. Для брокеров в штате есть свои процедуры разрешения таких споров, а title company и адвокат в крайнем случае передают деньги в суд, чтобы тот решил, кому их выдать. Это долго и дорого для обеих сторон, поэтому большинство споров заканчивается соглашением. Лучшая защита от спора: ясные сроки в контракте и письменные уведомления вовремя.

Это не юридическая консультация. Если сделка сложная или сумма депозита большая, особенно в новостройке, стоит показать контракт американскому адвокату по недвижимости до подписания.

Депозит в общем бюджете сделки

Депозит это не дополнительный расход, а первая часть цены. Но к закрытию сделки нужно будет перевести остаток цены или первого взноса, плюс closing costs: титульную страховку, услуги title company, налоги на документы, долю налога на недвижимость за текущий год, при ипотеке ещё расходы кредитора. Поэтому я советую планировать деньги в три шага: депозит сразу после подписания, деньги на инспекции и оценку в первые недели, основная сумма за несколько дней до closing.

Если у вас ипотека, депозит засчитывается в первый взнос. Кредитор захочет видеть, откуда пришли деньги на депозит, поэтому сохраните выписку и подтверждение перевода.

Перевод депозита: как не стать жертвой мошенников

Самый опасный момент сделки для покупателя не спор с продавцом, а поддельное письмо с реквизитами. Мошенники отслеживают переписку по сделкам и присылают письмо от имени title company с «новыми» реквизитами. Деньги, ушедшие на чужой счёт, почти никогда не возвращаются.

• Подтверждайте реквизиты звонком в title company по номеру с её официального сайта.
• Никогда не меняйте реквизиты по письму, даже если оно выглядит как обычное продолжение переписки.
• После отправки сразу сообщите title company сумму и дату и попросите подтвердить получение.

Как я веду эту часть сделки

Я работаю на русском и английском и прописываю депозит и сроки в контракте под вашу ситуацию: размер, срок перевода из вашей страны, inspection period с запасом на страховые котировки, условия ипотеки. Слежу за календарём сделки и заранее напоминаю, когда истекает каждый срок. Если хотите, пришлю подборку объектов и расчёт: какой депозит предложить, сколько нужно на closing и в какие даты.