Закон SB 264 во Флориде: кто не может купить недвижимость

Что это за закон и с какого времени он действует

SB 264 подписан в мае 2023 года и вошёл в главу 692 законов Флориды. Он ограничивает покупку недвижимости так называемыми иностранными принципалами (foreign principals) из стран, которые закон называет странами особого внимания: Китай, Россия, Иран, КНДР, Куба, Венесуэла (режим Мадуро, как сказано в законе) и Сирия.

Это закон штата, а не федеральный. Он действует только во Флориде и не связан с тем, как вы въезжаете в США. Покупка недвижимости по-прежнему не даёт визы, а ограничения SB 264 сами по себе не влияют на въезд.

Против закона подавали иск в федеральный суд. В ноябре 2025 года федеральный апелляционный суд отклонил требования истцов, и закон продолжает действовать. Это не юридическая консультация: правила меняются, и по конкретной покупке нужен ответ лицензированного юриста Флориды.

Кого считают «иностранным принципалом»

Сюда входят:

• правительства стран из списка и их официальные лица;
• политические партии этих стран и их члены;
• компании, организованные по законам этих стран или с основным местом деятельности там;
• физические лица, которые имеют домициль в стране из списка и при этом не являются гражданами США или постоянными резидентами (держателями грин-карты).

Главное слово здесь домициль, то есть страна, где человек постоянно живёт, а не страна паспорта. Гражданин страны из списка, который давно и постоянно живёт, например, в Израиле, Германии или Канаде, обычно под ограничения для физических лиц не подпадает. Гражданин США или обладатель грин-карты из исключений тоже выпадает. Пограничные случаи, когда человек живёт на две страны, решает юрист по документам.

Что именно ограничено

Для иностранных принципалов из всех семи стран закон запрещает:

• приобретать сельскохозяйственную землю во Флориде;
• приобретать любую недвижимость в пределах 10 миль (около 16 км) от военного объекта или от критически важного объекта: например, электростанции, водоочистной станции, нефтеперерабатывающего завода, морского порта.

Для лиц и организаций, связанных с Китаем, правило жёстче: им запрещено приобретать любую недвижимость во Флориде, где бы она ни находилась, за узким исключением для жилья.

Десять миль во Флориде звучат скромно, но военных баз в штате много: от Пенсаколы (Pensacola) и базы Эглин (Eglin) в Панхандле до Тампы, Джэксонвилла, побережья у мыса Канаверал, Хомстеда (Homestead) и Ки-Уэста (Key West). К ним добавляются порты и электростанции. Поэтому значительная часть населённых районов оказывается в зоне, и проверять надо каждый адрес, а не город в целом. Какие объекты закон считает военными и критически важными, определяют его формулировки, и это вопрос к юристу, а не к карте в интернете.

Исключение для собственного жилья

Закон оставляет узкую возможность для физического лица купить одну жилую недвижимость, если выполнены все условия:

• участок не больше 2 акров (около 0,8 га);
• объект находится дальше 5 миль от военного объекта;
• у покупателя есть действующая подтверждённая виза США, причём туристическая для этого не подходит;
• недвижимость оформляется на имя этого человека.

Обратите внимание: исключение рассчитано на тех, кто законно живёт в США, а не на покупку из-за рубежа. Человек с домицилем в стране из списка, который покупает квартиру во Флориде удалённо, без визы проживания, под исключение обычно не попадает. Точные условия по вашему статусу проверяет юрист, я этот вопрос за юриста не решаю.

Как это проверяют в сделке

На практике закон проявляется на закрытии сделки. Титульная компания просит покупателя подписать письменное заявление под присягой (affidavit) о том, что он не является иностранным принципалом, на которого распространяется запрет, или что покупка подпадает под исключение. Титульные компании обычно просят его у всех покупателей, не только у иностранцев, поэтому удивляться ему не нужно.

Подписать ложное заявление нельзя ни при каких обстоятельствах. Последствия нарушения серьёзные: закон предусматривает штрафы, конфискацию недвижимости в пользу штата и уголовную ответственность, а в отдельных случаях отвечает и продавец, который заведомо продал объект с нарушением. Те, кто купил недвижимость до 1 июля 2023 года и попадает под закон, могут её сохранить, но обязаны были зарегистрировать владение в государственном органе штата.

Если ваша страна в списке: порядок действий

• Определите домициль честно: где вы постоянно живёте, где центр жизни, есть ли статус в другой стране, грин-карта или гражданство США.
• До подписания контракта покажите юристу Флориды адрес объекта и ваши документы. Он проверит расстояние до военных и критически важных объектов и применимость исключения.
• Если вопрос не решён к моменту предложения, обсудите с юристом условие в контракте, которое позволит выйти из сделки без потери депозита.
• Не пытайтесь обойти закон через номинальных владельцев или компании: закон прямо говорит о прямом и косвенном владении и контроле.
• Для структуры владения (на себя, на LLC, через траст) нужен совет юриста и налогового консультанта (CPA), с учётом и SB 264, и налогов при будущей продаже.

Я не даю оценок и не обсуждаю политику. Моя задача практическая: на русском и английском объяснить требования, вовремя подключить юриста, проверить документы и вести сделку удалённо, если её можно провести законно.

Что закон не меняет для остальных иностранцев

Для покупателей из стран вне списка всё работает как раньше: гражданство и резидентство США для покупки не нужны, кредит для иностранцев обычно требует первоначального взноса 30–40%, при будущей продаже действует FIRPTA, то есть покупатель удерживает 15% цены в пользу налоговой (с исключениями). Подоходного налога штата во Флориде нет, а налог на недвижимость без льготы homestead выше, чем у постоянных жителей. Если хотите, пришлю подборку объектов в вашем бюджете с расчётом налога, страховки и взносов.