Взносы HOA и CDD во Флориде

Что такое HOA во Флориде

HOA (homeowners association) это ассоциация владельцев домов в посёлке. Если дом стоит в таком сообществе, членство обязательно, отказаться от него нельзя. Ассоциация содержит общее имущество (въезд, ворота, бассейн, клуб, озёра, газоны вдоль улиц), следит за соблюдением правил и собирает взносы. Правила для HOA во Флориде задаёт отдельная глава законов штата, а для кондо другая, со своими требованиями.

Взносы платят ежемесячно, раз в квартал или раз в год. Что в них входит, сильно зависит от сообщества: где-то только озеленение общих зон, где-то охрана на въезде, кабельное ТВ, интернет, стрижка газона у вашего дома и обслуживание клуба. Поэтому сравнивать посёлки только по сумме взноса неправильно: нужно смотреть, что вы за неё получаете.

Посмотрите и на то, как взнос менялся за последние годы. Если он рос резко, причина обычно в дорогой страховке общего имущества, ремонте дорог или клуба, нехватке резервов. Это видно в бюджетах за несколько лет, которые можно запросить у ассоциации.

Во многих крупных проектах есть две ассоциации: общая (master) и ассоциация конкретного квартала. Тогда взносов тоже два, и оба нужно учитывать.

Что HOA может требовать от владельца

• Согласование изменений снаружи. Цвет дома, забор, бассейн, замена крыши, иногда даже почтовый ящик проходят через архитектурный комитет.
• Правила пользования. Парковка, лодки и прицепы, количество машин у дома, животные, внешний вид участка.
• Спецсборы. Если на крупный ремонт не хватает резервов, ассоциация может собрать деньги с владельцев сверх обычного взноса.
• Штрафы и залог. За нарушения правил возможны штрафы, а за неоплату взносов ассоциация может наложить залог на дом и в крайнем случае обратить на него взыскание.

При покупке часто есть разовые платежи: взнос в капитал ассоциации при смене владельца и плата за справку о состоянии счёта (estoppel certificate). Кто их платит, продавец или покупатель, указано в контракте, и это стоит проверить заранее.

Что такое CDD и почему он есть не везде

CDD (Community Development District) это особый округ местного значения, который создаётся по законам Флориды для строительства инфраструктуры нового района: дорог, ливневой канализации, водопровода, иногда парков и клубных зданий. Застройщик не платит за всё это сам. CDD выпускает облигации, строит сети, а владельцы домов годами возвращают этот долг.

CDD встречается в основном в новых проектах, построенных за последние десятилетия: вокруг Орландо, Тампы, в Юго-Западной Флориде, в округах Сент-Джонс, Паско, Оцеола и других быстро растущих местах. В старых районах Майами-Дейд или Пинеллас его обычно нет.

Платёж CDD состоит из двух частей:

• погашение облигаций (debt service): действует, пока не выплачен долг, часто несколько десятилетий;
• содержание (operations and maintenance): остаётся, пока существует CDD, и может меняться каждый год.

В отличие от HOA, CDD это государственный орган, а не частная ассоциация. Его бюджет публикуется, собрания открыты, а правление сначала избирается землевладельцами (то есть фактически застройщиком), а со временем переходит к жителям. CDD не следит за цветом вашего забора и не согласует ремонт: этим по-прежнему занимается HOA. В одном посёлке обычно есть и то, и другое, и платить нужно оба платежа.

Где найти сумму CDD

CDD не приходит отдельным счётом. Он включён в ежегодный налоговый счёт за недвижимость как отдельная строка (non-ad valorem assessment). Поэтому в объявлении его часто не видно, а иногда он указан неточно. Я всегда открываю налоговый счёт объекта на сайте сборщика налогов округа и смотрю, что именно в нём начислено.

Что я уточняю по CDD:

• сумму за прошлый год и из каких частей она состоит;
• сколько лет осталось до погашения облигаций;
• можно ли досрочно погасить свою долю долга и сколько это стоит;
• планирует ли CDD новые выпуски облигаций.

Важно учитывать CDD при сравнении домов. Два похожих дома по одной цене в соседних посёлках могут отличаться по ежегодной сумме налога и сборов очень заметно только из-за CDD.

Как HOA и CDD влияют на ипотеку и бюджет

Кредитор включает взносы HOA в расчёт ежемесячных расходов, а CDD входит в налог, который он собирает через эскроу-счёт. Высокие суммы уменьшают кредит, на который вы проходите по доходу. Для иностранца с первым взносом 30–40% это обычно не главное ограничение, но для итоговой стоимости владения важно.

Налог на недвижимость без homestead обычно около 1,5–2% от стоимости в год, и CDD добавляется к нему. В новом посёлке вокруг Киссимми, где типичное жильё стоит около $355 тыс., или Орландо, где около $373 тыс., итоговый налоговый счёт с CDD бывает заметно выше, чем в старом районе по той же цене. Это не плохо само по себе: вы получаете новые сети и клуб, но платите за них отдельно.

Что я проверяю до оффера

• Сумма взноса HOA, периодичность и что в неё входит.
• Есть ли вторая (master) ассоциация.
• Бюджет, резервы и протоколы собраний: обсуждаются ли спецсборы или крупные ремонты.
• Правила, которые могут вам помешать: лодка, второй автомобиль, забор, бассейн.
• Разовые платежи при покупке: взнос в капитал, справка estoppel, одобрение покупателя.
• Налоговый счёт с CDD и остаток срока облигаций.
• Судебные споры ассоциации.

Я работаю на русском и английском, считаю для каждого дома налог с CDD, взносы HOA и страховку и показываю итоговую сумму в месяц, а не только цену. Если хотите, пришлю подборку домов в вашем бюджете с таким расчётом. Это не юридическая консультация: при сложных документах ассоциации стоит показать их юристу по недвижимости.