Сроки сделки при покупке дома во Флориде

До предложения: от нескольких дней до нескольких недель

Сделка начинается раньше, чем вы подписали контракт. Если нужна ипотека, получите предварительное одобрение (pre-approval) до поиска: продавцы во Флориде обычно просят его вместе с предложением. Для американского покупателя с понятными документами это несколько дней, для нерезидента или владельца бизнеса — дольше, потому что кредитору нужны зарубежные выписки и подтверждение дохода. Покупатель без кредита прикладывает подтверждение средств (proof of funds): выписку или письмо банка.

Если деньги за рубежом, начните их перевод в США заранее. Международный перевод с проверками может занять от нескольких дней до пары недель, и ждать его в день депозита — плохая идея.

Первая неделя: контракт и депозит

Когда продавец и покупатель подписали последнюю версию контракта, наступает дата вступления в силу (effective date). От неё считаются почти все сроки. Обычный порядок:

• Депозит (escrow deposit) переводится на эскроу title-компании или адвоката. В стандартных флоридских контрактах первый депозит вносится в течение 3 дней, если не договорились иначе. Иногда предусмотрен второй депозит позже.
• Заявка на кредит подаётся в течение нескольких дней после подписания, срок указан в контракте.
• Документы ассоциации для кондо или HOA запрашиваются сразу.
• Заказ инспекций и котировки страховки — в первые же дни, потому что период инспекции короткий.

Период инспекции: обычно 7–15 дней

Самый важный короткий срок. В популярном флоридском контракте «AS IS» период инспекции, если его не заполнили, — 15 дней; на практике часто договариваются о 7–10. За это время нужно успеть:

• общую инспекцию дома;
• wind mitigation и 4-point для страховки, если дом старше 20–30 лет;
• проверку на термитов;
• для домов с септиком и колодцем — их отдельную проверку;
• котировку страховки дома и, если нужно, от наводнения;
• проверку разрешений на строительство и пристройки.

В контракте «AS IS» в течение этого периода вы можете выйти из сделки по своему усмотрению и получить депозит назад, если правильно и вовремя уведомили продавца. После окончания периода такое право пропадает. Поэтому я ставлю инспекции на первые дни и прошу у страхового агента котировку параллельно, а не после отчёта инспектора.

Кондо и HOA: свои сроки отказа

При покупке квартиры на вторичном рынке у вас есть 7 дней (без выходных и праздников) после получения документов ассоциации, чтобы отказаться от сделки. В новостройке кондо — 15 дней. Если покупаете дом в сообществе HOA и краткое раскрытие (disclosure summary) не дали до подписания контракта, есть 3 дня на отказ после его получения.

Отдельный срок — одобрение покупателя ассоциацией. Многие кондо и часть HOA во Флориде требуют заявку, проверку и иногда собеседование, и совет может собираться не чаще раза в месяц. Это нужно учесть при выборе даты закрытия. Справку estoppel о долгах продавца ассоциация обязана выдать в течение 10 рабочих дней после запроса, и действует она 30 дней.

Кредит: обычно 30 дней на одобрение

Если вы покупаете с ипотекой, в контракте есть срок на одобрение кредита. В стандартном флоридском контракте, если его не изменили, это 30 дней. За это время кредитор заказывает оценку (appraisal), проверяет документы, страховку и титул. Если оценка ниже цены, начинаются переговоры: продавец снижает цену, покупатель доплачивает разницу или стороны делят её.

Не позже чем за три рабочих дня до закрытия кредитор присылает Closing Disclosure — окончательные условия кредита и суммы. Если в нём что-то существенно меняется, отсчёт трёх дней может начаться заново. Для нерезидентов с кредитом по программе для иностранцев я советую закладывать в контракт больше времени, обычно 45–60 дней.

Титул, финальный осмотр и закрытие

Параллельно title-компания проверяет историю права собственности, долги, залоги и открытые разрешения, заказывает межевание (survey), если оно нужно, и готовит расчёт закрытия. Найденные проблемы с титулом продавец обычно должен устранить в срок, указанный в контракте, и иногда это сдвигает закрытие.

За день-два до закрытия проходит финальный осмотр (walk-through): дом в том состоянии, о котором договорились, ремонт сделан, техника работает. Сам closing во Флориде можно провести за столом в title-компании, по почте или удалённо онлайн с нотариусом. Остаток денег переводится wire заранее, обычно за день до закрытия. После подписания и поступления денег продавцу title-компания регистрирует документы в округе, и вы получаете ключи.

После покупки остаётся один срок: если дом — ваше основное жильё и вы постоянный житель Флориды, заявление на homestead подаётся до 1 марта следующего года.

Пример календаря и что его сдвигает

Так может выглядеть обычная сделка, если стороны согласились на 10 дней инспекции и 30 дней на кредит:

• день 0 — контракт подписан обеими сторонами;
• день 1–3 — депозит на эскроу, заявка на кредит, запрос документов ассоциации;
• день 2–8 — инспекции и котировка страховки;
• день 10 — конец периода инспекции, решение о выходе или переговоры о ремонте;
• день 15–25 — оценка, проверка титула, оформление страховки;
• день 30 — срок одобрения кредита;
• день 32–35 — Closing Disclosure;
• день 35–40 — финальный осмотр и закрытие.

Без кредита из этого списка выпадают оценка, одобрение и Closing Disclosure, и сделка сжимается до двух-трёх недель.

Чаще всего календарь ломают одни и те же причины:

• страховка: дом со старой крышей или проблемной электрикой может долго не находить страховщика;
• оценка ниже цены;
• задержка международного перевода;
• одобрение ассоциацией и справка estoppel;
• проблемы с титулом: наследство без оформленного права, старые залоги, открытые разрешения.

Я работаю на русском и английском, веду календарь сделки и напоминаю о каждом сроке до того, как он наступит. Всю сделку можно провести удалённо. Это не юридическая консультация: если контракт или сроки вызывают вопросы, покажите их адвокату по недвижимости до подписания.